竞买人悔拍了！大理古城溢价10倍成交房产重新拍卖

8月22日，坐落于大理市大理镇博爱路71号的两宗司法拍卖标的重新上架，起拍价上涨，按评估价起拍，重新拍卖是因为原竞得人悔拍。

此前，这两宗房产以2645.7万元和723.8万元的起拍价格，拍出了2.8亿和4225万，成交价分别翻了10.6倍和5.8倍（2.8亿，翻十倍成交！大理法拍房上演疯狂一幕）。拍卖过程中，竞买人都是一次性加价的，这种豪掷千金的气质瞬间引发了媒体关注和讨论，网友对竞买人的动机提出了各种各样的猜测。如今出现悔拍情形，表明竞得人无意以这样的一个价格来取得房产。

悔拍的几种可能

网友猜测的可能性之一是出价时数字输入错误，我们认为可能性接近为零。像房产这样高价格的拍卖，竞买人在参与前都会形成自己的心理价位，进入竞价阶段以后，每当有竞买人出价，都会有充裕的延迟时间供其他竞买人决定是否加价并核对输入的价格，因此这样的低级错误不太可能发生。

此外，也有网友猜测竞买人和债务人有串通和关联，我们认为这确实存在一定的可能性，能够看到比较多的相似案例。债务人不愿意通过拍卖资产的方式来偿还债务，债权人又申请强制执行的情形下，债务人有可能就会找到相应的竞买人出高价来打断拍卖，利用悔拍和重新公示拍卖为自己筹措资金或与债权人的进一步协商来争取时间。这两宗房产的保证金分别为300万元和90万元，对于被执行人来说，或许牺牲这390万的保证金来换取至少一个月的债务处理时间是值得的。

串通债务人恶意竞价其实存在很大的法律风险。首先，司法拍卖的目的是保护债权人的权益，确保债务能够得到偿还，在实际案例中竞得人悔拍不只是没收保证金那么简单，如果重新拍卖的成交价格低于悔拍时的出价，并且重新拍卖的成交价无法实现偿还债务的目的，那么债权人起诉竞得人补足两次拍卖差价的请求是会得到法院支持的。其次，如果存在串通的情形，竞得人可能会被认定为恶意抬价、恶意悔拍的行为，扰乱司法拍卖秩序会被处以罚款和拘留的处罚。

我们认为，可能性比较大的还是因为竞得人没有充分地去了解标的物的权利状态。竞买公告提到房产现由大理王府酒店、美食城租赁经营使用，但没有提到明确的租赁期限，需要竞买人自行去了解。假设房产存在着一个长期的租赁合同，那么竞得人取得房产后只能通过租金来获取利润，资金回收是比较慢的；如果要解除原租赁合同重新出租或自己经营，需要支付很高的违约损失赔偿给承租方，增加了自己的资产购置成本。

以上的种种可能性也只是基于猜测，悔拍的真实原因我们可能无法知道。这次重新拍卖，起始价与评估价相等，保证金也翻了一倍，可以看出这两宗房产的成交预期是很强的，未来成交可能还会有溢价，但不会再像上次拍卖那般疯狂了。