[摘要] 近期，房企“年中考”的成绩单陆续发布。上半年，房地产市场持续低迷后迎来政策层面的利好，全国楼市逐渐回暖。在市场先抑后扬的震荡中，品牌房企也把握住了“大势”，半年销售业绩同比大多呈上涨态势。但有业内人士认为，行业趋势和房企业绩目标的压力仍旧不小，现在还不是房企“高枕无忧”的时候。
三大问题亟待解决
业绩增长放缓。虽然从数据不难看出5-6月主要城市楼市持续升温，房企销售也水涨船高，但形式也并非一片乐观。
在亿翰智库统计的“2015上半年中国典型房企销售业绩100”排行榜中发现，100家房企销售业绩分化严重，30家典型房企中有八成未能完成半年业绩目标。
数据显示，2015年上半年中国典型房企销售业绩的位是万科地产1060亿元。第三位的恒大地产为825亿元，二者相差达200亿元，相比第十位的华夏幸福302亿元的销售额，万科超出其700多亿元。
业内人士表示，3月末以来中央一系列的“救市”政策，让上半年二季度的房企销售业绩相较一季度出现明显好转，但统计显示，30家典型房企中还是有24家未能完成全年一半的销售目标，占比达到了80%。
专家表示，二季度房地产市场逐步回暖，标杆房企的销售业绩明显回升，但受一季度业绩大幅下滑影响，上半年入榜企业销售业绩同比增幅并不大，这是目前时间过半，但大多企业任务未过半的原因所在。
股市震荡牵连融资。与半年业绩不甚理想相比，融资环境的恶化也许更是开发商始料未及的。有迹象表明，受近期股市震荡影响，原本正在逐渐开启的房企内地融资大门可能短暂性关闭。
近日有媒体消息显示，市场上超过50亿元规模的再融资项目已被叫停，“上证综指4500点是管理层的心理点位，如果达不到这个点位，IPO和大型再融资项目很难重启”。
有一些企业比较幸运，在本次股市大幅震荡前在内地获得融资。6月12日，首创置业公告拟以一批或分批形式非公开发行本金总额不超过50亿元人民币的境内公司债券；6月18日，恒大地产集团有限公司刊发公告称，其在境内发行的200亿元公司债的首期五年期50亿元成功发行；7月7日，龙湖宣布成功公开发行20亿元五年期的公司债券。
但并非所有公司都有上述企业的运气。近十年来一直没有通过股权融资方式募集资金的泛海控股，不幸地赶上了A股这一轮的大震荡。业内人士预测，泛海控股期望借助公开发行募集资金进行的金控平台打造、改善公司负债等愿望，可能需要另寻实现方法了。
“整体看，2015年上半年房企在内地融资宽松，但随着近股市大幅调整，未来融资的难度将明显上涨。”一位金融界人士表示，股市大幅波动，相关管理单位已经暂停IPO，这将影响房企内地融资。今年以来合计已经有50家内地房企在A股或港股发布了定增方案，合计融资额高达1300亿元人民币。泛海控股、海航投资、豫园商城和保利地产的融资额度超过百亿元。
中原地产首席分析师张大伟分析表示，随着房企在海外融资的难度越来越大，国内融资渠道对房企意义不言而喻。此次股市大幅调整，暂停IPO，会明显影响未来股市的融资能力，对于大幅增加股市融资的房地产企业来说，影响非常大。如果调整持续，这种利空可能导致部分房企资金压力。
土地成本侵蚀房企盈利。“土地成本上升正在成为压垮企业的另一块巨石。”某开发商分析，土地供应下滑也是价格大涨的主要原因之一。上半年，四大一线城市土地成交出让金额总计为1655亿元，与2014年同期的2605亿元相比下滑了36%。其中，上半年北京共出让32宗经营性用地，合计总出让金634.4105亿元，同比去年下降近三成。
从土地供应看，2015年以来，无论是住宅土地，还是所有土地供应都明显锐减，其中一线城市上半年住宅用地供应为89宗，规划建筑面积为1243万平方米，创下新低点。
与土地供应面积的锐减相对应的是土地价格的飙升。以一线城市住宅土地价格为例，2015年供应的土地均价为每平方米16024元，同比2014年的每平方米11863元涨幅高达35%。“僧多粥少的局面让企业别无选择。”一家开发商负责前期规划的负责人表示，土地供应的稀缺，导致了一线土地市场争夺战持续出现。
随着7月7日龙湖+首开联合体以总价25.95亿元拿下大兴瀛海镇地块，按照相关机构测算，剔除共建和保障房部分，该项目的平均楼面价达到了前所未有的3万元水平。近期大兴区域挂牌出让的8块地也全部出让，总成交额超过110亿元。
业内人士分析，大兴板块并非北京土地市场上的稀缺板块，此轮受到众多企业的争抢，可以想见当前北京土地市场上供需矛盾的突出程度。为了抢夺地块，在拍地现场，开发商甚至大打出手。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
