中央定调“构建房地产发展新模式”，中小城市房地产市场将会何去何从？

10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。对于房地产行业，会议强调：促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

中央金融工作会议的表述与最近一段时间释放出的楼市政策信号基本一致，再次强调“构建房地产发展新模式”，意味着房地产市场正在发生根本性转变。

一场前所未有的“大变局”已然到来，中小城市的购房群体又该如何应对？

新一轮“房改”的冲击

10月26日，经济观察网发文透露，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文件）近期已经传达到了各地，这份文件旨在促进保障性住房建设和供应，以满足改善性住房需求，同时推动建立新型的房地产业发展模式。

消息一经传出，顿时引发轰动，媒体将之称作新一轮的“房改”。但是，这新一轮的“房改”红利并非所有城市都能享受得到。

文件首先明确的是“加大保障性住房建设和供给”，这和此前发布的城中村改造一样，仅针对住房需求强烈的超大、特大城市，符合条件的城市大概只有35个左右。

其次是关于“让商品住房回归商品属性”的表述，意在放宽排除保障性住房以外的商品住房的交易管控，但决定房屋是否具有商品属性仍需要依赖房产的金融属性，这对于没有升值能力且仍处于“挤泡沫”阶段的城市作用十分有限，从目前来看，房价连续下跌的城市占据着绝大多数。

最终，新一轮“房改”将使得房产投资机会高度集中在极少城市的手中，部分住房刚需群体也会因为保障性住房的供给、落户条件的放宽以及更多的就业机会而加速向这部分城市转移，中小城市在较长一段时间内可能都会面临着高库存的房源压力。

楼盘停工问题待解

中央金融工作会议强调：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，这对于正在面临资金困境的房企来说无疑是一个巨大的利好消息。但是我们也应当注意，“一视同仁”并不等同于竭尽一切力量，房企化债虽然很重要，但地方化债才当务之急。

最快速也是最有效缓解房企资金压力、盘活停工楼盘的方式是设立纾困资金或国企并购融资，前者需要财政资金注入来引导纾困基金的设立，后者需要有能力的国企和城投公司来接手房地产公司项目股份或停工楼盘的产权，两者对地方财政健康度都有一定要求。

中央金融工作会议同时也强调：“要建立防范化解地方债务风险长效机制”，中央和地方政府都要优化债务结构，这就迫使房企化债更加需要依赖市场运作而不是政府托底。目前的投资者普遍对房地产市场前景并不看好，因此部分房企想要解决资金压力、盘活停工楼盘仍然面临重重困难，这种情况在地方债务压力较大的中小城市表现得更为明显。

中小城市楼市何去何从

回归居住属性，是绝大部分中心城市房地产的宿命，尽管一些居住板块在交通、教育、医疗、景观环境等方面具备优势，但这些板块无非是市场萎缩要慢一些而已，要论单纯的资产投资价值，未来大概率不太乐观。

当然，房地产发展的新模式也并不会让中小城市就此衰落，消除了多年来“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开放乃至城市开发模式，将更有利于城市提高精细化管理的能力，发展特色产业，提升宜居环境，从而形成新的人口吸引力。

超大、特大城市固然有住房保障和就业优势，但都市人群的“逃离”意识却也是在不断增强的，人口的迁移其实是一种双向流动，都市人群向往更从容的生活居住环境和更低的生活成本，中小城市迁出人群则受励于想要拼一把的勇气。无论选择哪种生活方式，可以好好生活的地方就是家，有家的需求自然也就存在着购房的需求，以居住为导向的住房制度设计，正是房地产发展新模式所要实现的目标。