手房挂牌房源量屡创新高，是置换需求释放还是抛房“出逃”？

“认房不认贷”政策落地已经有一段时间了，楼市成色如何？

据中国证券报报道，记者对北京地区二手房、新房市场进行实地调研发现，截至10月6日，北京二手房挂牌量再创新高，突破16.6万套。

诸葛数据研究中心近日发布数据，第36-39周（9月）重点20城周均挂牌房源量高达279万套，环比上升9%。其中，一线城市月均挂牌房源量环比上升10.7%，月均新增挂牌房源量环比上升66.3%；二线城市月均挂牌房源量环比上升8.3%，月均新增挂牌房源量环比上升18.5%。

可见，楼市政策松绑最直接影响的是二手房市场，二手房挂牌量的激增意味着当前房产持有者存在非常矛盾的两面，一部分改善客群择机“卖一买一”加速入场，还有一部分其实是在主动降价进行恐慌性抛售。为什么会出现这种现象？这主要和房地产市场需求的转变有关。

改善型需求迎来置业窗口期

“认房不认贷”是指在购房者申请贷款购买商品住房时，银行和政府相关部门主要根据购房者家庭在该城市名下是否有成套住房来判断是否为首套房，不关注是否曾经有过贷款记录，购房者要想利用首套房优惠政策来实现同城置换，就需要在购买房新房之前出手掉现有住房，这是二手房挂牌量增长的原因之一。

其次，对于“卖一买一”的置业人群，当前还能享受个人所得税退税优惠，即对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现有住房已缴纳的个人所得税予以退税，这项退税政策不要求现有住房“满五”，能够有效刺激置换需求的释放。

二手房挂牌量增长的同时，新房销售也在持续回升。克而瑞研究中心数据显示，9月百强房企实现销售操盘金额4042.7亿元，销售业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期；重点100城新房成交面积环比增长14%，1-9月月均成交规模则较2022年同期下降2%。其中率先实施“认房不认贷”政策的城市新房市场的回暖较为明显，可看出房产市场重心已经转向了改善型需求，“认房不认贷”政策对于二手房挂牌量的影响是真实存在的。

房产过剩引发恐慌性抛售

一系列政策“组合拳”虽然催生了大量的改善型购房需求集中释放，但随着房产作为投资品的属性变得越来越弱，就迫使一部分二手房房主选择及时出手闲置的房产，于是试探性上架和恐慌性抛售就集中出现了。

房产的投资属性主要由供需关系所决定，从房地产库存现状来看，当前我国房地产市场步入结构性过剩时代，甚至部分二线城市也在面临着去库存压力。

根据《中国人口普查年鉴-2020》，我国家庭户人均居住面积已达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，住房需求基本饱和。随着人口增长总体下降，居民更倾向于减少消费和主动降低负债，房产未来继续升值的空间是一个很大的问号，对于在上一轮上涨周期中购买了投资性房产的房主来说，在这时出手套现确实是一种较为理性的选择。

房子，买？还是不买？

房地产一直是以需求为导向市场，不管是以前的棚改刚需、投资需求还是如今的改善型需求，对于不同需求人来说，房子都是当买则买的。虽然说现在房地产市场存量规模庞大，但其中大部分都属于非核心区的非优质资产，优质资源依然稀缺，房地产供需矛盾的主要体现是不平衡、不匹配，而不仅仅是供大于求。

什么时候适合出手买房，这样的问题在购房需求主力人群心中也最清楚，政策利好叠加之下“卖一买一”置业需求增加就是他们给出的答案：从居住属性考虑，在与自己资金实力相匹配的范围内，选择往核心区尽量靠拢的房产。

最后我想说的是，文章提到的二手房源挂牌、新房销售数据，甚至是官方的人均居住面积和人口数据，只能当作是判断房地产市场的大致参考，对于有买房需求的你，最应该考虑的还是自己的真实需求，以及能够利用到哪些优惠和折扣来帮助自己实现购房的目的。强者恒强，优质资产如此，购房者自身的判断力也是如此。