城中村改造又要启动了，这轮改造和以往有哪些区别？

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下文简称《指导意见》），指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

一提到城中村改造，很多人首先会想到它能够释放出庞大拆迁群众的安置需求，这对于土地市场和房地产市场都有很强提振作用。但是本轮推进的城中村改造和以往的棚户区改造又有众多区别，这些差异决定了城中村改造将是一项长期投资，甚至可能会进一步影响中国人口的迁徙格局。

区别之一：改造范围

这次支持城中村改造，主要针对的是超大城市和特大城市。根据国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口达1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口达500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据第七次全国人口普查数据，目前国内的超大城市共有7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市共有14个，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

支持超大城市和特大城市推进城中村改造，主要是为了缓解城市的居住压力和公共服务压力。我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，随着大城市的虹吸效应越来越强，城市发展不平衡不充分的矛盾也就愈加明显。城中村改造，是推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新的行动之一，也是盘活存量土地资源的重要渠道，此外还能够在房地产开发、基础设施建设等领域创造就业和税收。

区别之二：资金来源

《指导意见》提到，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。而此前进行的棚改资金主要来源财政拨款和央行、国开行的专项贷款。

地方政府和市场主体“自负盈亏”，也就意味着只有具备资金实力的超大城市和特大城市才有能力进行城中村改造，从资金补助到政策支持也对参与城中村改造的市场主体提出更高要求，这能够防止以往大规模棚改时出现过的超面积改造、举债改造现象，降低项目“烂尾”风险。

区别之三：改造模式

在此之前，城中村改造在各地已经逐步推进。深圳市住房和建设局发布的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》提出，2023年至2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。这是将城中村改造和保障性住房建设进行了结合，具有准公益性质。7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，将“通过城中村改造加强住房保障和人才安居”放在了意见或建议征集的首位，其他事项包括城中村改造中的传统产业转型升级、加强历史文化保护、拆迁补偿争议处理、土地所有权变更等。

城中村改造的方法是多元化的，可以是棚改时期征收土地“拆旧建新”的模式，也可以借鉴老旧小区改造进行房屋的修缮和翻新，还可以通过征收或租用城中村房屋作为保障性住房和人才安居房使用。

人口进一步向大城市流动

人口是经济社会发展的基本要素，人口压力也是经济社会发展的主要压力。全国超大城市之一的广州，2022年常住人口1873.41万人，相比2021年末减少7.65万人，下降0.41%，二十年来首次出现人口负增长。此外，2022年，上海人口减少13.54万人，北京人口减少4.3万人，这也意味着四座一线城市去年常住人口均出现负增长，合计减少超约27.5万人。

人口减少主要有两二大因素，一个是城市自身户籍人口出生率的下降，二是生活成本尤其是居住成本的上升以及劳动密集型产业的转移导致外来人口的减少。为应对人口减少的压力，近日广州市人力资源和社会保障局发布关于公开征求《广州市差别化入户市外迁入管理办法》意见的通告，拟放宽落户条件，加入“抢人大战”。

户籍制度和居住成本是限制人口过度向大城市集中的两项重要原因。如今随着户籍制度改革的推进以及城中村改造政策的落地，大城市的人口吸引力将进一步增强。