6月13日，大理州住房和城乡建设局发布《关于购买新建商品房交易风险提示的公告》。这是本轮楼市下行周期以来大理州首次发布的新房交易风险提示。
本次风险提示共涉及10项内容，如认真查看预售许可证和权属证书、核查自身购房资格、商品房买卖合同注意事项、不要向中介机构支付定金（及意向金、诚意金）等等。具体情况如下：
大理州住房和城乡建设局关于购买新建商品房交易风险提示的公告
保障广大购房群众的合法权益，防范新建商品房交易风险，增强购房安全，大理州住房和城乡建设局梳理了十大重点购房风险事项予以公告，供广大购房者在购房时使用：
一、不要购买未取得商品房预售许可证的新建商品房，审慎购买涉及抵押、司法查封等他项权利的新建商品房。
二、要事先向金融机构咨询自身首付资金来源及购房贷款资格，没有购房资格的不要购买房屋。
三、要认真查看商品房预售许可证、权属证书，明辨购买房屋是否属于国有建设用地上的住宅、商业或办公房屋，根据自身需求选购房屋。
四、要将购房款直接存入商品房预售许可证记载的商品房预售资金专用账户，不要将房款直接交给房地产开发企业、中介经纪机构或存入其普通账户。
五、要规范签订商品房买卖合同，防范霸王条款，不要签订阴阳合同，及时办理网签网备手续，维护合法权益。
六、不要轻信房地产开发企业的口头承诺，任何承诺要以书面形式或在商品房购销合同中明确。项目相关的教育、交通、医疗、养老等信息应以政府部门发布的信息为准。
七、要警惕虚构原价再打折或超出备案价格销售的行为，不要购买在商品房购销合同中约定的返本销售、物业返租、售后包租的新建商品房，审慎购买在商品房购销合同外承诺返本销售、物业返租、售后包租的新建商品房。
八、项目未取得预售许可证，不要向开发商支付任何有关购房的款项，项目取得预售许可证的，无论是签订正式购房合同还是预定协议，都要详细阅读所有条款内容，确定无误后再签字按手印。
九、不要缴纳电商费、团购费、服务费、咨询费等费用以抵扣相应购房款。
十、不要接受未备案或未获委托的中介机构服务，不要向中介机构支付定金、意向金、诚意金等。
特此公告！
大理州住房和城乡建设局
2022年6月13日
热点问题及相关法规
Q1买到无预售证或设有抵押的房子怎么办？
A
买到无预售证或设有抵押的房产可以要求退房并可以要求房屋出售人赔偿损失。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
Q2购房合同中的霸王条款有哪些？
A
1、“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”
《民法典》第473条第二款规定：商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。
2、“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有最终解释权。”
根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。《民法典》第497条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。
3、“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到“XXXXX”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。”
此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。
4、“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。”
此条款侵害了业主权利。《民法典》第272条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
Q3价格欺诈行为具体有哪些?
A
欺诈行为签署的合同属于可撤销的合同，该撤销行为必须在相关的部门进行处理。价格欺诈行为具体有：
（一）虚构原价再打折
表现：商家标示一个虚高的价格为原价，再大幅度打折。实际上这个原价从未成交过。
（二）使用误导性语言
表现：商家采用以令人误解的语言文字或是图片标价，甚至直接使用欺骗性语言文字图片诱骗消费者与之交易。
（三）不履行价格承诺
表现：商家以商业广告、产品说明、店堂告示等，对商品或服务价格明确承诺，但交易时却不履行价格承诺。
（四）虚假标示
表现：标价签、价目表等所标示商品的品名、产地、规格、等级、质地、计价单位、价格、收费标准等与实际不符。
（五）虚夸标价
表现：商家在其经营场所以“全市最低价”、“所有商品价格低于同行”等文字进行宣传，以此招徕吸引消费者眼球。
（六）阴阳价目表
表现：商家同时使用高低两种标价表，以低价招徕顾客，再以高价进行结算。
（七）隐瞒价格附加条件
表现：商家在促销活动的广告、店堂告示等载体中，故意向消费者隐瞒价格交易的附加条件，或用模糊笼统的语言进行描述。
Q4购房意向金可以退还吗？
A
意向金是可以退的，因为不是定金也非订金，严格的说不是一个法律概念，意向金的支付只是买方购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为订金之前，购买人随时可以拿回意向金。但是也可以要求对方进行赔偿。
因为在房屋买卖服务中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为国内的行业惯例。意向金转订金后，上下家任何一方违约或中介方"一房二介"，都应当承担合同约定或法律规定赔偿责任。而且意向金转为定金后，如果下家违约不买房，意向金将不能退还。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
大理深度房产早读2022-06-14 10:09:46
