房腰斩、积分高！深实验光明再夺榜，大学区这样买房要哭死...

最近，光明积分悄悄流出。

毫不意外，深实验光明积分再霸榜，人气那个旺。

但是，房价并不同步：光明地王玖龙台房价，反而是站岗，腰斩有余。

以前买凤凰城的房，图的是深实验的学位。现在，只有少数早期业主，才能积分巨子、入读实验。

而不鸡娃的一手业主，卖房就是亏，因为二手价格普遍下调——想卖，就得认亏离场。

这个道理看起来是房地产的道理，其实是“产权转移”带来的“入学权证降级”的问题。

在积分竞争激烈的地方，房产证每转一道手，入学积分就少n年，越卖积分越低。

大学区时代，多校组合，积分高的去龙头校，积分低的按T队分流。积分，绑定的是买房时间、入户时间、社保时间。

二手业主在大学区，往往是积分的矮子，排队号码靠后。

大学区时代，真不能这样买房了。

即不能赌单一楼盘，也不能赌单一学校。

积分，是往老住户、老业主倾斜的。老早拿下本区户籍的人，积分起点比有房的还香。

如果学区积分不激烈倒还罢了，如果学区都是二手房为主、转手率高倒还罢了。

积分卷上天的地方，买次新二手房的，积分劣势明显，远不如当年一手业主。

- 像光明凤凰城这种积分激烈的地方，降价趋势时，二手房会层层跌。

 因为二手业主的入学积分少，比不了一手业主。

- 像光明其他区，积分缓和很多，有房的同时、落好户口，基本不怕分流。

- 像罗湖、百花这种二手房为主的学区，房子换手率大，不会太卷有房时间积分。

 提前两三年买房，再落好户口，往往能攒够积分。

- 像福田、南山本土一二梯队学区，二手房比新房还多，积分巨子不多，分流不会太多。

 有房、有户口，基本上就够积分了。

- 像坪山石井等新兴的新城学区，申请家庭类型丰富，产业区、城中村住户也多，有房的积分就已是优势，就算将来买二手房的、积分也比片区租户强。

看，大学区来了，积分的道理就变得很微妙。

莽撞地冲进去，冲着龙头校买的，小心分流。

以为买新房占坑、将来转手赚升值的炒家，也小心接盘的积分劣势，房产增值反而低，赚钱期望落空。

在光明买房，其实悄悄避开凤凰城也就好了。

凤凰城老业主多、积分高，新业主积分低，而且又不能独占深实验光明（初中部全区招生）。

而光明其他板块，也都很好。

毕竟光明抄龙华作业，猛着引进名校、兴办名校。在凤凰城之外，光明很多街道、都配有好学校。

而且光明就是很爱大学区，一、二、三梯队混合着安排。光明很多规模型住区，都有较好的学校。

四大来了那么多，光明的一梯队是很充足的。

光明买房户，只要不只冲着深实验、深中区，大概率都能入读到第一志愿学校。

光明的学校划分，组合起来有点复杂。一个学校面向多个社区招生，一个社区可能属于很多学校招生范围，社区之间大部分对口的小学、初中也不完全相同。

比如说，

• 光明中心一带，知名的学校包括深实验光明（但初中部面向全区），南科大光明，华南师附星河，深小光明（曙光）。

• 深中光明只面向长圳地铁站周边的凤凰英荟城、深铁瑞城、安居鸣鹿苑等。

• 长圳其他板块，知名的学校则包括华中师大附勤诚达、深技大附光明、深实验光明（同心）。

• 科学城一带，知名的学校包括中大深附、深圳教科院光明、深小光明（科韵）。

  
  

• 李松萌一带的社区，知名的学校包括深外光明，以后可能会有中科理工附。

光明也是深圳房价“回调示范区”。

掐指算来，光明现在的新房，普遍是3-5万之间。但许多楼盘品质是对标南山豪宅的。

而且6号线通车，13号线进度快，许多公园在落成、大mall逐个开业，光明已经是个自住生活大区了。

读深中、深实验当然好，读深外、深小也不差。而且，其他学校，也不差。

过去，还有一些持销新盘。先整理2023的。

2021-2022，有的新盘应该也还有房源在售。

不完全的统计，下面这些在售新房，基本上都有1-3梯队的学校，或有潜力的学校。

注：本文数据整理自网络，仅供参考。若有错落，请留言指正。

所以可见，光明新盘大部分附加值差不多，所以竞争就很白热化。