小区业主擅自将住宅改民宿，合法吗？

随着旅游市场进入旺季，大理的民宿投资热情高涨，一些小区住宅楼里开始出现“住改商”的情况，互联网民意反映平台上近期出现多条由“住改商”引起的关于噪音扰民、霸占小区公共停车位的投诉。

擅自改住宅经营民宿是否合法

《民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

有利害关系的业主，首先是合法的物业使用人，其次需要作为建筑物所有权人并享有共有权、区分专有权等特定权利，最后是所有权、隐私权等合法权益可能受到侵害。一般来说，本栋建筑物内的业主都是当然的有利害关系的业主，经营事项对小区公共环境造成不利影响的，整个小区的业主都是有利害关系的业主，“住改商”需要经有利害关系的业主一致同意，否则属于民事违法行为。

“住改商”侵害业主权利的维权方式

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

有利害关系的业主可向法院提起诉讼，请求判决“住改商”的业主停止经营并承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任。第十条第二款还规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”也就是说，但凡有一个利害关系的业主不同意，其“住改商”的行为都是非法的。

经营民宿需要注意合规性问题

民宿经营不同于住房租赁，我国是将民宿纳入旅馆业进行管理的。《旅馆业治安管理办法》第四条规定：申请开办旅馆，应取得市场监管部门核发的营业执照，向当地公安机关申领特种行业许可证后，方准开业。

在实践中有的“住改商”业主会通过其他方式办理工商登记并取得了营业执照以规避法律风险，但这纯属于侥幸心理。办理了工商登记取得营业执照的事实并不能改变其经营行为欠缺合法性的事实，一旦没有取得有利害关系的业主一致同意，除了需要承担民事责任外，还可能面临警告、罚款或吊销营业执照的行政处罚。

民宿投资应当优先选择独栋房产和商业公寓，小区“住改商”需要尽量降低对业主的不利影响并争取有利害关系的业主一致同意，否则在被他人起诉或投诉后将承担全部投资损失。