举报有奖！大理州拟发布新规加强房地产项目预售资金监管

预售资金被挪用是“烂尾楼”产生的常见原因之一。为防范开发项目烂尾风险，促进市场平稳发展，有必要实施严格明确的预售资金监管措施，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

近日，大理州住房城乡建设局发布关于公开征求《大理州商品房预售资金监管实施细则（试行）（征求意见稿）》意见建议的通知，拟进一步加强房地产项目预售资金监管。

《实施细则》明确提出，将从规范预售资金收存、支取流程及强化预售资金监督管理两个方面规范新建商品房预售款监管工作，保障商品房项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展。

预售资金监管范围包括所有在大理州范围内批准预售的商品房项目，购房人按合同约定支付的预购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的各种购房款）均按照《实施细则》进行管理。大理州住房城乡建设局负责指导、协调、监督检查全州范围内商品房预售资金监管政策的具体实施，各县市区住建部门负责所辖区的商品房预售资金缴存、使用审批等具体监管工作。

按照规定，预售资金监管银行通过公开招标的形式来确定，房地产开发企业在申请商品房预售许可前应当从监管银行名录中选择监管银行开立专用账户，预售过程中原则上不得变更监管银行和监管账户。

强化监督保障，预售资金监管账户“透明化”

《实施细则》要求，商品房预售资金由监管部门对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设和购房款退还。项目重点监管资金用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。项目重点监管资金总额原则上为申请预售备案房屋总价的35%，总价不低于施工总承包合同金额，备案均价不低于上一年度同类型新建商品住房实际网签均价。

信息公开方面，监管部门通过门户网站公示预售项目的监管银行、专用账户名称及账号。建立健全购房人凭网签编号、密码等信息，通过相应网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额，社会公众可查询各监管账户总额。

收存、支取流程全监管，重大风险隐患实行资金封闭管理

预售资金收存方面，《实施细则》规定，预售资金应当全额直接存入监管账户，不得使用除监管账户以外的其他账户收存预售资金。购房人在缴纳购房款前应当核对监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户；住房公积金管理部门、按揭贷款银行应将购房人的住房公积金贷款、个人住房按揭贷款直接发放至监管账户，相应条款应写入购房人贷款合同。

预售资金支取方面，房地产开发企业可向监管部门申请支取超出剩余工程建设节点用款额度部分的资金，支取资金用于剩余工程建设的，应按规定比例拨至施工单位基本账户和农民工工资专用账户。

关于购房款退还，《实施细则》规定，专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业应持属地监管部门出具的网签合同注销证明文件，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付。专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行退款。

为应对重大风险隐患，《实施细则》规定，当预售项目存在重大风险隐患时，监管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。

压实企业、银行、部门“三方责任”，建立投诉举报奖励机制

目前商品房预售制度存在的最主要问题是预售资金监管缺位，因此有必要进一步加强预售资金多部门协同监管，完善公众监督机制，确保专款专用。对此，《实施细则》提出，预售资金审批支出等环节的制度执行情况，要自觉接受大理银保监分局、人行大理中支、监管部门及购房人监督。

监管银行发现房地产开发企业预售资金未按时、足额存入专用账户的，应及时将有关情况书面告知属地监管部门。人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）规定执行，即在司法活动中切实避免出现施工单位工程进度款无法拨付到位的情况，保障项目能够竣工交付，维护购房人合法权益。

对房地产开发企业及施工、监理、勘察、设计等单位的违规行为，监管部门应会同有关部门立即依法依规查处、责令限期整改，在完成整改前可暂停该项目商品房预（现）售审批、商品房网签备案系统使用权限和监管账户资金支取，对其违法违规情况予以公示、通报，记入信用档案，推送至其它信用信息公示平台。

公众监督方面，将实施投诉举报奖励机制，对举报人反映预售资金监管违法违规行为线索经属地监管部门查证属实的，给予行政处罚决定书罚款金额10%的奖励；多人投诉举报同一线索的，奖励第一投诉举报人；联名投诉举报的，按照一人次进行奖励。

《实施细则》还提到，施行前取得预售许可并处于监管中的房地产项目，预售资金监管账户中的资金未达到监管额度的须补缴，足额补缴前暂停资金的拨付。存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地人民政府（管委会）应按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障商品房项目交付。