云南首例“带抵押过户”住房公积金贷款成功办理！业务办理流程前瞻→

日前，昆明市不动产登记中心、市住房公积金中心和中国建设银行在昆举行首笔“带抵押过户”住房公积金贷款不动产权证书和不动产登记证明书颁发仪式，标志着云南省首笔二手房“带抵押过户”住房公积金贷款业务成功办理。

图源：昆明公积金

“带抵押过户”住房公积金贷款是指，购房人购买住房贷款尚未结清、处于抵押期间的住房，通过申请办理住房公积金贷款用于偿还售房人的原住房贷款，售房人无须先结清原住房贷款和注销抵押登记即可完成不动产转移登记，从而有效减轻买卖双方资金压力，实现不动产转移登记、新设抵押权登记、注销原抵押权登记合并办理。此举精简了二手房交易流程，缩短交易周期，降低交易成本和时间成本。从贷款受理到实现不动产登记转移，再到贷款发放，办理时间较原流程缩短约三分之二。

全国多座城市已实现业务办理

今年3月，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求各地要实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务；要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展“带押过户”模式。

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期的情况。为了充分保障住房公积金抵押不动产依法转让，实现二手房“带押过户”和住房公积金贷款业务的有效衔接，近期已有多座城市开始实行二手房“带押过户”公积金贷款业务的办理。

例如深圳市主要采用“顺位抵押”的公积金贷款方式，即先完成过户、抵押权变更和新抵押权设立等登记手续，待银行放款结清原贷款后再注销原抵押登记。办理公积金贷款“带押过户”需要满足四个条件：

1.卖方原个人贷款存在公积金组合贷款未结清，或买方购房贷款需要申请个人住房公积金组合贷款；

2.交易房产不能有除了按揭贷款银行以外的其他抵押权人；

3.买方监管的首期款与公积金组合贷款之和大于原按揭贷款；

4.买卖双方不在涉诉期且不属于被执行人。

再比如，海南省发布的《关于开展二手房“带押过户”住房公积金贷款业务的通知（征求意见稿）》制定的业务申请条件与深圳市基本相似，内容明确具体，共五项条件：

1.交易房产原关联贷款银行(或受委托银行)与二手房“带押过户”住房公积金贷款承办银行为同一家银行。

2.交易房产已取得不动产权证书，允许上市交易，原关联贷款抵押权登记已办妥，且未被查封、冻结、未被设立居住权、未被设定其他抵押、不存在被其他行政手段限制等外部风险情况。

3.买卖双方已签订房屋买卖合同，同意在受委托银行办理二手房交易资金监管，即贷款资金在受委托银行实行监管，且贷款资金应大于卖方原关联贷款余额，否则应提前偿还超出部分贷款金额，并承诺同意房产交易资金优先用于清偿交易房产的关联贷款。

4.原关联贷款银行同意出具提前结清原关联贷款及办理产权转移登记的书面文件，若原关联贷款的借款人并非售房人时，还须取得原关联贷款借款人同意提前归还贷款的书面文件。

5.符合公积金贷款条件。

办理流程方面，除了办理地点有所差异之外，各地均主要参照了二手房“带押过户”流程执行，核心步骤可概括为以下五点：

1.贷款受理：买卖双方向具备办理住房公积金“带押过户”贷款的银行提出申请、提交材料，并配合承办银行工作人员做好贷前调查。

2.贷款审批：贷款审核人员按公积金贷款业务规定进行审核，贷款审批人员主要分析借款人信用情况、还贷能力和担保措施等情况，决定是否批准贷款申请。

3.办理抵押：经住房公积金管理中心审批通过的贷款，房屋抵押权人、贷款银行、买卖双方应及时办理交易房屋过户、抵押权变更登记、抵押权首次登记等手续。

4.贷款发放：抵押信息及合同信息审核无误后，受委托银行将贷款资金发放至监管账户。

5.提前结清卖方贷款：办理卖方贷款的提前结清手续，剩余贷款资金划入卖方指定的收款账户，及时办理注销抵押权变更登记手续。

（以上信息仅供参考，具体办理流程以各地所制定管理办法为准）

目前，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、富滇银行、兴业银行、光大银行可受理昆明市主城五区（含开发度假区）范围内的“带抵押过户”住房公积金贷款，随着试点经验的积累和推广，未来其他地州也将实现相关业务的办理，不断拓宽住房公积金业务的覆盖面。