最高法院批复支持“烂尾楼”退款！购房者如何维权？解读来了→

4月20日，最高人民法院发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复，明确商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。该批复自2023年4月20日起施行。

来源：人民法院报

具体而言，最高法院进一步明确了“烂尾楼”相关案件中债权偿还顺序：商品房消费者房屋交付请求权或购房款返还请求权>承包人建设工程价款优先权>银行抵押债权>普通债权。

批复效力问题

根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条的规定，司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种，因此这次关于商品房消费者权利保护问题的批复实质上属于司法解释。

司法解释具有普遍司法效力，法院审理裁判时可以直接引用司法解释，购房者也可利用司法解释请求开发商优先交付房屋或返还购房款。

适用条件问题

最高法院明确：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

原司法解释对商品房消费者的要求是“买受人名下无其他用于居住的房屋”，本次批复规定的“以居住为目的”等于是扩大了司法解释的适用范围，以居住为目的，一般是指住宅产品，是否能适用于商业地块的公寓还需要看后续的裁判案例。

已支付全部价款，指在购房时就已支付商品房的全部价款，或是在一审法庭辩论终结前结清全部价款。全部价款既包括一次性全款购房，也包括已经发放的、且没有断供的按揭贷款。

最高法院明确：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

也就是说，只有出现了“房屋不能交付且无实际交付可能”的情形，商品房消费者主张的购房款返还请求权才能优先于建设工程价款、抵押权等权利受偿，否则只能行使房屋交付的请求权。在开发商仍有可能交付的情况，例如项目具备盘活条件，或已列入“保交楼”清单的，商品房消费者要求退还购房款将不能获得债权偿还的第一顺位。

批复的意义

公平原则是《民法典》对民事权益确定的基本原则，旨在实现民事主体在民事活动中利益分配的均衡。“保交楼”的任务是要补足市场信心，推动房地产业平稳发展，因此批复并没有特别偏向于保护保护商品房消费者的权益，而是对各主体间的利益进行平衡，实现债权清偿顺序的公平。

新司法解释的出台，填补了原司法解释在“民法典时代”失效后产生的空缺，为法院审理商品房案件请求权竞合问题提供了明确的裁判规则。作为商品房消费者，也可以在遇到房屋延期交期交付甚至无法交付时，利用法律来维护自己的权益。