楼市总结丨解读大理2022年度房地产十大关键词

2022年收官在即，回顾整个房地产市场，大部分时间都处在了“静默模式”当中。好在临近年终之际，楼市修复曙光开始浮现，金融措施“四箭齐发”，有效缓解了房企流动性危机，让下一年度的楼市预期更加乐观。

今年，我们选择通过关键词进行归纳与回顾，综合政策、销售、土地、房企等要素，多角度为大家呈现2022年度大理楼市总结以及2023年展望，希望对计划买房或者正在买房的朋友们有所帮助，也期待大家在留言区分享自己的看法！

1.利率：5年期以上LPR出现两次调整

房贷利率是绝大部分人群在买房时首先考虑的因素之一，众所周知，银行等金融机构主要参考5年期以上LPR进行贷款定价，利率变动间接影响着人们的购房预期。

今年以来，央行LPR报价先后共进行过三次调整，其中5年期以上LPR出现两次波动，由2021年末的4.65%下调至2022年末的4.3%，总计下调35个基点。2022年8月非对称下调之后，至12月新一期报价出炉，LPR现已保持连续四个月持平。

2022年12月5日，央行降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期资金约5000亿元，但最终没有影响LPR进一步下探。机构普遍认为，12月的全面降准符合预期，在市场流动性相对充裕的当下小幅降准，其目的一方面是保持流动性合理充裕，另一方面是支持实体经济发展。

虽然5年期以上LPR已连续四个月维持4.3%，但对于首次置业群体还有额外政策支持。一个是在全国层面将首套房贷利率下限在当期的LPR上再减20个基点，二是部分房价指数连续下降的城市可阶段性维持、下调首套房贷款利率下限。在这两项政策的叠加下，云南省内昆明、大理两地首套房贷款利率最低可至3.95%。

评价与展望

我们认为，房地产市场持续低迷、银行贷款额度充裕、金融支持政策发力等都是LPR下调的主要因素。对于首套房贷款，当下银行普遍采取“零加点”，再叠加政策因素后，实际利率显著低于贷款市场报价利率，对于对房地产企业、房地产消费者以及房地产业发展规模和稳定房价都起到了积极作用。

我们预计2023年一季度，5年期以上LPR出现小幅下调的可能较大。首先，2023年一季度是房地产信心恢复的关键时期，进一步下调房贷利率有利于拉动购房需求；其次，下调5年期以上LPR可维持阶段性政策到期后“利率优惠”的延续性；最后，年初银行的房贷额度普遍都很充足，银行配合执行利率调整的意愿强。

不过，我们认为2023年再次出现“3字头”房贷利率的可能性较小，房地产最困难的时期已经走过，在经济运行整体好转的情况下，楼市回温速度正在加快，房贷利率也将总体保持平稳。

2.补贴：购房补贴政策持续满足合理住房需求

保障刚需、满足改善等合理住房需求，在今年大小会议中都被普遍提及。在“房住不炒定位”之下，让真正自住的合理住房需求得以满足，有利于促进房地产业良性循环和健康发展。2022年8月1日，大理州印发《关于促进房地产业平稳健康发展的实施意见》。其中提到，商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，首套购房人在办理不动产权登记后可按照所缴纳契税金额给予补贴或直接发放购房补贴等方式鼓励购房，拉动住房消费，缩短去化周期。按照政策要求，大理经开区结合实际情况，制定了契税、人才两个方向的购房补贴政策。契税补贴不设是否是首套房、新房还是二手房的限制，一律可领取购房所缴契税金额100%的补贴，单套不超过3万。人才补贴则包含全日制本科毕业生、全日制硕士研究生、副高职称、正高职称、博士研究生等不同档位，分别可一次性获取1万-10万元的购房补贴。

此外，其他部分县市在2022年内举办过小型房地产推介会、交易会等活动，通过活动直接发放购房补贴。

评价与展望

大理经开区的购房补贴政策将刺激住房消费和人才吸引进行结合，既能消化当前的库存，也能为区域产业高质量发展提供人才支撑。

在全国范围来看，与多孩家庭有关的购房补贴政策是被普遍采取的。大理州新印发的《优化生育政策促进人口长期均衡发展重点任务分工方案》提到将鼓励有条件的地方给予三孩家庭建购房补助，我们预计相关的补贴措施会在2023年落地，根据其他城市已实施政策综合推测，补贴额度可能会在购房款的2%-3%左右。

3.金融：优质民营房企融资获支持

2022年12月27日，银保监会官网显示，银保监会党委书记、主席郭树清近日主持召开了党委（扩大）会议，其中提到，促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。

今年以来，围绕着“保交楼”、防范化解风险以及支持刚性和改善性住房需求等目标，房地产政策密集出台，以适应市场新形势，稳定市场预期，促进房地产行业平稳健康发展。尤其是临近年终之际的“三箭齐发”，让房地产基本面具备复苏的前置条件，优质民营房企融资率先得到支持，为市场注入了信心。

评价与展望

民营房企的生存状况是整个房地产行业发展的风向标，11月23日央行、银保监会重磅发声“对国有、民营房企一视同仁”成为了整个市场信心修复的新起点。不过，房地产市场目前在销售端仍存在压力，下一步可能还会有更多支持政策出台，只有当市场销售企稳，房地产行业整体才可得到稳固。

4.烂尾：部分楼盘停工问题仍待解决

2022年，云南省全面启动烂尾楼清理整治工作，多个长期烂尾烂尾项目迎来了春天。为彻底查清“烂尾楼”背后的问题云南省纪委监委以及公检法司部门介入，连续曝光20起烂尾楼背后的腐败作风问题，并对部分涉嫌违法违规的单位及人员进行立案查办，这对于历史遗留问题起到推进作用。

但对于少部分已经停工的“准烂尾”项目来说，复工复产仍然困难重重，政民反馈互动平台上也不断出现有关楼盘停工问题的求助。现仍在停工状态的楼盘，大部分和房企资金不到位有关。目前金融政策为优质民营房企提供了足够帮助，而一些资信欠缺的房企仍承受着巨大压力。对此，有多座城市出台政策筹集保交楼资金，以对项目工程进度推动起到一定的帮扶作用。

评价与展望

2022年，大理有部分停工楼盘启动或计划启动了复工复产，但仍有几个楼盘至今没有最新进展。大理的解决方向主要有两种，一是对于没有陷入破产危机的房企进行帮扶，主管部门除了提供政策支持之外也尽量撮合企业引入投资方合作共赢；二是对于已经进入破产阶段的房企，司法机关争取将破产清算转为破产重整，为已购房的债权人争取利益。但受到整个市场环境的影响，一部分项目的盘活工作收效甚微。

2023年，“保交付”仍是政策的重点，待市场复苏之际，期待能够出现更加有效的手段以解决楼盘停工问题。

5.交付：保交付”政策发力，交付规模增长

2022年7月28日中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，全国各地积极出台措施，层层压实“保交楼、稳民生”工作。11月开始，信贷、发债、股权和内保外贷等“四支箭”齐发，升级“保交楼”的金融支持，有效拓宽房地产企业融资渠道，缓释房企现金流压力，通过资金促进项目建设交付。在政策发力下，前两年大规模的房地产开发或者造城运动在2022年显现了结果，呈现了多楼盘密集交付的景象。对于大理的购房者来说，收房时最明显的一个变化是“交房即交证”的全面展开，今年交付的项目绝大多数都实现了“交房即交证”，帮助购房者实现住权与产权同步，切实保护购房者权益，避免出现办证遗留问题。

评价与展望

12月份召开的中央经济工作会议上，高层对明年房地产供给端作出如下表述：各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求。可见，“保交付”仍是重中之重。

2023年大理将继续吹响交付的“冲锋号”，多个项目将按期交付，届时交付项目最多的满江片区将在居民大量入住后开始呈现热闹景象，一些商业和服务配套即将开工上马，完善生活环境的宜居度。

6.复苏：土拍市场逐渐回暖

据大理州公共资源交易平台数据，2022年度大理州成交住宅用地总面积57461.35平方米（86.19亩），总成交额31993.19万，土地市场总体表现冷淡。成交地块中，大理市以19099.11平方米的面积位列全州第一，占比约33.2%，分属龙尾关片区安置房和正阳华府两个项目；这两个项目地块总成交额25987.77万，占全州成交额的81.2%。分竞得人的属性来看，国资企业（含国资参股）拿地面积22986.11平方米，占比40%；自然人身份（含自建）拿地面积15563.29平方米，占比27%；剩余为民营房企拿地，面积仅有18911.95平方米，占比仅有33%。民营房企拿下首个地块的时间为12月16日，表明民营房企拿地的信心直到年底才开始显现出复苏迹象。分季度来看，2022年第一季度大理州无住宅用地成交，二季度成交面积15348.49平方米，三季度成交面积4952.45平方米，四季度成交面积37160.41，大理的土拍市场表现与全国房地产政策出台节奏基本吻合。

评价与展望

土地市场是衡量未来房地产市场整体趋势的风向标，通过对大理2022年土地成交数据的分析，我们总结出以下几个特征：①大理市土地供应开始收缩。2022年，大理市仅出让了2片区域的住宅用地，都属于城市更新项目，成交受让方也显得“既定”，此外再无新的用地供应。②自然人身份拿地增多。除去自建住宅的小面积地块外，可用于开发房地产项目的地块也出现较多的自然人以个人身份拿地。③民营房企拿地谨慎。2022年仅有两家民营房企出手拿地，地块位置均在县城中心部分，具有一定的性价比。

四季度大理的土地市场强势复苏对2023年房地产市场来说是一个积极信号，除了统计范围内“招拍挂”外，明年部分房企可能会采取多元化拿地的方式，降低开发风险，在房地产复苏时蓄势待发。

7.降价：大理二手房最低挂牌单价“4”字头

从国家统计局发布的70城房价数据来看，2022年11月大理新房销售价格指数同比下跌4.7%，二手房销售价格指数同比下跌4.4%，新房跌幅要大于二手房。但是实际情况中，大理的二手房降幅要高于新房。2022年，购房新政主要指向了新房市场，房企借势积极促销，加大了优惠房源的供应量，但促销价格力度总体上和2021年底变化不大，新房指数下降主要和降价房源占总量的比例有关，新房价格没有刷新下限。相较于新房，业主对于二手房的挂牌和定价要自由许多。由于新房市场政策支持力度较大，在总体购房需求收缩的情况下，二手房市场持续遇冷，挂牌价格出现明显下降。大理二手房价降幅较大的是海东区域。2022年海东片区配套公共设施没有明显提升，房屋空置率仍然很高，部分毛坯住宅房源单价已降到了4500元每平方米左右。

评价与展望

虽然目前房地产政策全面转向，但“房住不炒”始终是政策底线，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展也将是未来的主线。遏制房地产投机需求，住房回归居住属性，大理“虚高”的房价走向理性是必然趋势。2022年，大理的新房市场基本处于筑底过程中，虽然有小幅涨跌波动，但整体变化并不明显，我们预测后市新房降幅将进一步收缩，总体保持平稳。

随着经济复苏，2023年二手房市场上着急抛房变现的业主可能比今年有所增加，将会经历价格持续下跌的考验。但对于置业群体来说这也意味着二手房相较于新房会有更多的捡漏机会。

8.促销：让利拓客，房企开展花式促销

在销售端，当以价换量仍然难以打动购房者之时，各大房企的花式促销策略成为了2022年楼市中的一项看点。从年中开始的“农产品换房”，到后来的“以小换大”、“买一送一”，开发商的促销战从来没有像今年这般热闹，“卷”到极致。

相较于这些其他城市的夸张促销方式，大理的房企则显得尤为务实。先是有房企打出了“买贵必赔”的口号，承诺指定期限内完成签约的客户如遇同项目同类房源价格继续下调，开发商将对购房客户进行补偿；后还有房企推出了租房补贴的惠民措施，承诺在交房前按月向满足条件的购房客户支付租房补贴，以减轻过渡期间的住房压力。

在政策性补贴和房企自行补贴的叠加形势下，购房者将是最大的受益者。

评价与展望

花式促销是房地产市场特定形势下的产物，在多种多样的促销策略中，有的是噱头大于实质，有的诚信让利以建立品牌口碑，当购房者变得越来越理性，面对促销策略时往往也能够做出自己的明智选择。

2023年房企在加大融资力度的同时必然也会加大促销力度，我们期待看到更加新颖和诚信的促销手段。

9.需求：一步到位的多室体系备受青睐

随着人们经济水平的提升，家庭人口数量的增多以及对居住生活品质要求的提高，四居室户型将接棒传统三室成为了最受关注的产品。2022年，大理多家楼盘都将四室户型作为了主推产品，其中紧凑四室产品受欢迎程度已经与大三房难分伯仲。四室产品既能够很好解决当前多孩家庭的居住需求，在多功能房越来越受到欢迎的今天，四室产品代表了一种时尚和新一代的生活方式。更重要的是，房地产回归居住属性也意味着人们不再奢望房价短期会出现大幅上涨，这必然导致过往“以房换房”置换策略的成本增加，不如趁着房价和利率都相对较低的时候做出一步到位的决定。

评价与展望

如今刚需房和改善房的界限已经越来越小，同一个楼盘中可能就混合有多元化的产品，以供购房者更大的选择空间，于是也就流行起了一种新的购房策略：在同一地段（楼盘），相同的面积选择房间多的那套，相同的价格选择面积大的那套。

此策略着重于利用户型优势来获取房子的保值性。未来，三孩家庭的支持政策还会不断优化，房地产税改革仍存可能，大家对于房间数量、房间多功能化的需求会越来越强烈，此时抢占一些各方面都较为优质的四室产品，让生活更舒适的同时，也能够起到资产保值的作用。

10.趋势：“租购并举”将全面提速

本次年度总结重点关注的是新房市场，但住房租赁市场仍不能忽视。

二十大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善“购＋租”、“市场＋保障”的住房体系，保障性租赁住房将是保障体系的发展重点。租购并举的住房制度既包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，还包括了以商品房为主体的住房市场体系，即市场化长租房和个人房屋租赁。租购并举全面提速，也就意味着住房租赁将得到更多的政策支持，使租赁方和承租人都能够双双受益。

评价与展望

2022年，在一系列政策利好下，租购并举模式得到推动，主要有两点较为明显的变化：一是保障性租赁住房公募REITs试点落地，使得社会资本能够进入保租房领域，为企业直接融资提供强有力的支持；二是不少闲置商业用房被纳入了保租房，在解决新市民、青年人等群体住房困难问题的同时，也盘活了闲置资产。

我们预计，2023年随着疫情扰动消退，人口流动加速将使得住房租赁市场发展进入新的发展周期，相应的保障措施也会更加完善。