大理市全面启动二手房“带押过户”转移登记！附具体操作→

“带押过户”是指在抵押房产无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款。这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。该登记模式是继《民法典》实施，自然资源部出台《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》后，大理市不动产登记工作不断创新不动产登记服务方式，积极探索实施的一项登记新模式。目前，大理市不动产登记中心已办结100余件二手房带押过户的转移登记业务，为买受人颁发了《不动产权证书》。

据悉，原来办理房产交易过户，有抵押贷款的卖方须结清银行贷款，办理抵押注销登记后，买卖双方至不动产登记机构办理房产交易，买方再向银行申请贷款，办理抵押登记。所需的办理时间和流程较长，同时企业和群众在办理过程中需要自筹资金还清贷款，短时间内很难筹集到那么多资金，找第三方机构借款又面临较高的费用成本。

 “带押过户”的操作流程是什么？ 

第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。由担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家先行发放按揭贷款，公积金贷款、银行商业贷款、组合贷款均可实现。买家首付款及银行贷款均存入公证处保管。

第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。由卖家向不动产登记中心出具抵押状态过户同意书，过户完成后，放款银行为买家办理抵押。

第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押，放款银行将买家抵押升级为一押。公证处将提存账户内资金支付给卖方用于归还未结清的贷款，银行线上提交抵押注销申请，还款自动到账，在线解除抵押。同时，银行将买家抵押由二押升级为一押。

 “带押过户”带来哪些便利和好处？ 

一方面，省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。

另一方面，省下时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。

目前，大理市推行的在抵押不动产依法可以办理转让的登记新模式解决了卖方向原来贷款银行提前还贷的资金来源问题，缓解手续繁杂、办理时间长等问题，极大的给办事群众带来了便利，也提升了不动产登记的服务效能。同时根据《民法典》中关于抵押期间抵押人可以转让抵押财产的相关规定：“抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”有效的保障了银行的权益。

该项改革是大理市认真贯彻落实各级、各部门“放管服”改革及优化营商环境工作部署的又一项重要举措。“带押过户”的方式在节省资金成本的同时，可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。大理市不动产登记中心从服务群众和提升不动产登记效能出发，积极发挥主观能动性，关注并探索解决企业和群众在不动产登记过程中遇到的困难和问题，助力大理市经济发展。

小编提醒，“带押过户”虽然便捷，但也存在一定的风险。

对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“带押过户”。

同时，“带押过户”涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节更复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。

注：文章部分信息资料来源大理市不动产登记中心、北京青年报，滇西房网综合整理采编，转载请注明来源。