文旅地产的好日子到头了吗？大理海西片区商业房现“腰斩式”法拍

告别了野蛮生长，房地产行业开始进入到了存量时代，当投资者越来越难被新鲜概念吸引，文旅这套曾经最好的“包装手段”就开始失灵了。近日，位于大理镇三月街街场以西苍山假日公园一期的12套40年产权商业用房被法院二度执行拍卖。拍卖标的建筑面积在72.37m²到466.98m²之间，起始价从44.9万到294.9万元不等，单位均价在6500元/m²左右，算是一个比较低的价格了，而且还是办理了产权证的房屋。

连续打折，价格接近“腰斩”

苍山假日公园是大理海西片区较早的文旅项目之一，于2012年10月开发建设，开发商为云南实力集团旗下大理沃德佳置业有限公司，此后又开发了三月街风情度假小镇（大理的小院子北区）。

苍山假日公园占地300亩，总建筑面积14万平方米，包括花园洋房、联排、双拼及独院别墅等住宅物业和部分院落式的商业。苍山假日公园2015年开盘时花园洋房的均价在10000元/m²左右，商业部分要高于住宅，价格也在万元以上。到了2022年，海西片区的住宅均价翻了一倍，商业价格的变动却不大。

首次拍卖时，苍山假日公园的这12套房产的定价显然就已经“信心不足”，在市场估价上打了7折，结果无一套成交，如今再度折价，致使出现了“腰斩式”法拍。

“成”也区位，“败”也区位

从地理位置来看，苍山假日公园的区位条件是非常好的。项目位于大理三月街上段，属于古城东西轴线的延伸部分，周边景区环伺，借助高地势优势也能够远眺洱海。

拿下好的地块，开发商自然也想大展身手。项目签约了奥尼克斯酒店集团旗下阿玛瑞酒店入驻，并引入戴维斯物业作为项目的全程物业顾问，这样一开始的“高定位”在实力集团后来开发的项目中都比较少见。但是，海西片区的开发热潮也在这个时候被摁下“暂停建”，苍山假日公园、大理古国王宫项目、大理南国城等文旅项目均受到影响，除希尔顿酒店顺利开业之外，实力集团位于海西片区的其余合作酒店均未成功落地。假设配套设施建设不受海西保护波及，这类文旅项目就能够成功吗？大理的小院子之所以产生影响力，因为这是一个以住宅为主的重“居住”而轻“文旅”的项目，对商业和酒店等配套的依赖度不高。大理古城除了是海西片区的核心旅游资源，它还是本地居民的聚集生活区，生活气息浓郁，商业设施完善。而文旅项目的核心还是“旅”，不管是打造成为星级酒店+地产、主题公园+地产还是特色小镇+地产等业态，都需要尽可能成为景区的补充，而不受景区成熟配套设施的干扰。苍山假日公园和大理南国城一样，都属于距离古城很近的项目，就算酒店和商业投入使用，运营上也会面临压力。文旅地产的好日子到头了吗？

大理现在很缺优质的文旅产品，但是文旅大投资、长周期、慢回报的属性，开发企业注定会在投资回报率和资金平衡问题上要遭遇考验。随着用地审批的收紧以及房地产行业的发展趋势，文旅地产企业需要明确自己到底是地产企业还是文旅性质，选择是要优先满足居住需求，还是成为大理全域旅游的补充。随着旅游业和房地产业的复苏，能够回归本质的文旅项目依然会收获关注。