云南启动重磅计划，涉及15万套棚户区改造

6月21日，全省城市更新项目推介会在昆明召开。会议向参加的企业和机构推介了云南省“城市更新居住品质提升三年行动计划（2022-2024年）”项目库中的156个城改项目，总投资约1200亿！

会议邀请到了10家金融机构以及中建集团云南公司、华润置地（昆明）公司、云南建投集团、万科集团、北京愿景集团、俊发集团等知名房地产开发企业在内的12家企业负责人出席会议。各州（市）人民政府副秘书长、各州（市）及部分县（市、区）住房城乡建设局主要负责领导、省住房城乡建设厅有关领导和处室负责人也都参加了这次会议。

目前，各地与相关企业、银行初步达成合作意向金额超过150亿元。

这次推荐会的各参与方实力强劲，推荐项目规模庞大，合作进展顺利的情况下，未来三年省内各地都将会有一大批城市更新项目提速。

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云南省城市品质提升三年行动计划

6月9日，云南省住房和城乡建设厅在官方网站发布了《云南省城市品质提升三年行动计划（征求意见稿）》（下文简称《计划》），提出了三年行动计划（2022-2024年）的工作目标和重点任务。在全省129个县（市、区）范围内全面实施城市品质提升工作，让人民群众看到变化、得到实惠，更有获得感。

城市治理能力提升行动《计划》提出要综合考虑人口和资源环境承载能力，科学确定城镇建设用地总量，合理盘活土地资源，严格控制建设用地开发强度，严禁“环湖造城、环湖开发”，严禁挖山填湖，严禁侵占耕地、山体、河湖等生态空间，不围山不沿湖盖房，不断优化用地结构和空间布局，全面提高节约集约用地水平。行政区划设置上，严格控制城市“摊大饼”式规模扩张，审慎稳妥优化城市辖区规模结构，严格程序、充分论证，严控撤县改区。 城市宜居品质提升行动《计划》提出了具体任务目标，到2024年，完成改造城镇老旧小区3692个、城镇棚户区15万套、城中村300个、老旧厂区60个、老旧街区35片，成功打造一批城市更新示范项目。关于住房保障，到2024年，建设保障性租赁住房15万套，着力解决好新市民和青年人等群体的住房困难问题。在公共服务提升、无障碍设施改造、建设完整居住社区、扩大城市就业供给、健全城市商业体系、提升市民素质等方面，《计划》也制定了相应目标。城市绿色发展提升行动《计划》的亮点主要有两个方面：一是建设城市绿廊，在城市的重要区域、重要节点打造大尺度生态廊道区隔城市组群，依托资源优势形成顺应自然山水肌理构建多层次的市域绿廊体系；二是发展绿色建筑，力争到2024年，城市新开工建筑中装配式建筑和采用装配式技术体系的建筑面积占比达到20%，并且还提出了城市建筑工程品质提升的相关要求。

城市人文魅力提升行动

《计划》完善了坚持历史文化保护第一，更加注重城市特色塑造等要求。通过精心设计城市地标、城市天际线、城市徽标、城市标语等形象标识持续打响城市品牌。加强城市重点地段建设活动管控和建筑、雕塑设计引导，弘扬云南传统建筑文化，严格建筑设计方案审查和特色风貌、城市色彩管控，严格管控超高层建筑规划建设管理。

城市更新市场打开，政策红利来了

我们注意到，《计划》提出的15万套棚户区改造目标已和保障性租赁住房的建设目标相当，通过与其他省份发布的城市更新行动计划对比，云南这次对棚户区改造的支持力度是比较大的。在正式文件发布以后，各州（市）也会根据区域实际条件来制定自己的行动计划和方案。

由于国家严控大拆大建，这次棚户区改造可能实现不了太多拆迁户的“暴富梦想”。2021年，住建部正式发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》并提出四点重要指导原则：一是严格控制大规模拆除，老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；二是严格控制大规模增建，更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2（比如现状建筑面积100平，拆除20平，新建面积最高不得超过40平）；三是严格限制大规模搬迁，更新项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；四是确保租赁市场供需平稳，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。不过，对于房地产开发企业来说，城市更新却是一条可以涅槃重生的赛道。2021年下半年开始，房地产行业一路下行，“暴雷”、“股价下挫”、“裁员”、“回血自救”、“保交付”成为关键词。与此同时，以央企为主的一些相对稳健的房企开始抓住机遇，通过收并购或直接参与的方式，轰轰烈烈开启城市更新项目。房地产行业下行的部分原因是和人口出生率降低、人口红利消失有关，增量思维下建造的房屋迟早会成为存量资产，而服务于城市更新其实是一种存量思维的方式。未来可能会有更多的民营房企会通过与央企、大型房企、地方政府合作的方式参与城市更新项目，共享城市发展红利。本轮城市更新将重点解决交通拥堵、停车困难、居住环境差等因为空间发展滞后于时代发展而产生的不平衡问题，让市民同样享受城市发展红利。城市更新也会创造出新的置业需求，对稳定楼市、促进房地产行业健康发挥出一些作用。