楼市又遭重锤！住建部发文叫停大拆大建，大理的城中村未来还会拆吗？

为积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式而产生新的城市问题，8月10日晚间，住房和城乡建设部对外发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），向社会公开征求意见。

《征求意见稿》的主要内容包括三个方面：1、严格控制大规模拆除、增建、搬迁；2、确保住房租赁市场供需平稳，住房租金年度涨幅不超过5%；

3、保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等。

# 壹 #

城市更新是一种将城市中已不适用现代化社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。这是城市发展到一定阶段的必有之路，也是城市可持续发展的重要载体。

但是不少城市在推进过程当中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，搭拆搭建、急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

这些问题包括但不限于：为了保持片区、项目的纯粹度，很多原居民拆迁后并不能原地安置，而要携家带口、“背井离乡”到陌生区域长住；待拆迁片区二手房价格应声涨价；不顾一切大肆开发，导致供需失衡、老城租金上涨、大量房屋空置等。

于是在探索城市更新的路径上，住建部准备为城市更新划上底线。

坚持划定底线，防止城市更新变形

《意见稿》首先提出三个严格：1、严格控制大规模拆除，违建和危房可拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%2、严格控制大规模增建，不大规模新建，新建密度不能比原来的高，公园绿地、公共空间要完善；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。3、严格控制大规模搬迁，不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%。三个严格体现的住建部的决心，但《意见稿》的本意是划定底线，并非按下“暂停键”。在城中村、老破小等区域在城镇化过程中，与新建成区域达成了奇妙的平衡，为城市提供了大量适用低收入者的租住空间。而三个严格的目的之一，也是希望确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

坚持应留尽留，全力保持城市记忆

每个城市发展的过程中，都会留下属于自己的记忆。《意见稿》从保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等三个方面，提出在城市更新的过程中，多用“绣花功夫”，而不是一拆了事，保留下城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

坚持量力而行，稳妥推进改造提升

不少城市会出现强行上马与自身城市实力不符的大项目的情况，并大规模推进城市更新，最终留下一片狼藉的后果。为此《意见稿》从加强统筹谋划、探索可持续更新模式、加快补足功能短板、提高城市安全韧性等四个方面，要求各城市在城市更新上：1、不忽视地方实际和居民意愿，头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。2、不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。3、不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。4、不重地上轻地下，不过度景观化、亮化，增加城市安全风险。而是要——科学编制城市规划，以补短板、惠民生为更新重点，为城市做长久的考虑，实现城市更新是为居民服务的最终目的。

# 贰 #

自2013年起，中央明确提出“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率”“由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”等政策方针，把城市更新工作提高到可国家战略的高度。

现阶段我国城市更新主要有“政府主导、市场运作、社区参与”“政府引导、市场主体、社区参与”以及“政府、市场、社区多元协商治理”三种模式。

政府主导的模式

从政策制定、规划编制到后续配套建设、项目开发等，政府均承担了主要角色。

市场为主体的模式

核心是政府通过制定相应引导性政策，将部分权利和利益让渡给市场，利用市场的开发运营能力和资金来推动项目实施。

多元协商治理模式

公共参与的加强，让城市更新更加关注公共利益和居民利益。

近年来，各地因“案”施策开展了多元化的探索，让有限的资源进一步优化配置，实现了城市“二次生长”。

# 叁 #

今年开始大理州发布的“十四五”规划中对于城市更新的提法是——城市提升改造。

以大理市和祥云县为试点，统筹推进城市有机更新行动。加快推进大理市西洱河片区、祥云县彩云路片区等城市更新改造试点项目，谋划储备一批县城更新改造项目。实施好大理、祥云等12显示老旧小区改造项目。实施好大理经开区龙山东南片区、火车站站前广场片区、祥云县城镇棚户区改造项目。

具体到大理市来看，按照大理市“十四五”规划，城市更新中的重点项目为318个老旧小区的改造，以及西洱河片区城市综合体、龙悦华府（爱琴海购物公园）、云麓青城（万达广场）等项目的建设。棚户区改造亦有多个在建或已纳入规划的项目被提到。

# 小结 #

住建部本次《征求意见稿》中“拆除面积20%”“拆建比不宜大于2”基本意味着旧改告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。但老城区、危房等前置条件也为城市更新留有余地。

大理市内众多的城中村仍是未来进行城市更新的重点区域，新的政策为城中村拆迁改造设定了门槛，但这并不意味着大理的城市更新就因此暂停，未来城区内部“小规模、渐进式”的有机更新依然会继续。

该政策实施以后，对地价、房价都会有一定的降温作用。以自住需求考虑来看，限制严格控制大规模拆除、新增，将导致主城新房货量被锁定，这类楼盘也会成为了卖一套少一套的稀缺资源，建议能买尽买；严格控制大规模搬迁，意味着新区房地产项目在审批上也会受到一定限制，刚需购房者也可重点关注已开发的新城核心区项目。

来源：滇西房网
编辑：石维佳