聚焦！10月8日后，房贷利率按LPR定价！大理有银行试水了吗

时间说长不长，说短不短，距离国庆节，还剩下3天；国庆节一过，10月8日起，将正式执行房贷新政策，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

按照公告要求，房贷利率将参照的LPR市场利率进行制定。也就是说，房贷不再直接挂钩基准利率，而是挂钩LPR利率。

先来看看公告原文：

中国人民银行公告〔2019〕第16号

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

LPR，这个词读上去有些拗口，而且感觉离我们老百姓的生活有些距离，但是，从现在开始，大家不得不去了解它，因为，不了解它，以后买房你都不知道自己的房贷利率怎么算的。

以后怎么计算房贷利率？

小编直接说结论，房贷利率的变化公式如下：

以前：房贷利率 =央行规定的基准利率 +各家银行上浮或下浮的点数；

以后：房贷利率 =最近一个月 LPR报价 +各省级人行加点数 +各银行加点数（注意：加点数可以为0，另外二套房需加国家加点数60点）。

PS：加点数值应符合和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

根据公告，10月8日以后，购房者要用 "以后 "这个公式计算自己的房贷利率了，因为以后房贷利率将由参考基准利率变为参考 LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率）。

LPR新机制一出台，就引得不少购房者开始讨论，早在上月，大理的一些置业顾问已经开始发布“首套二套房贷利率上浮”的消息；更有甚者，直接发消息称：10月8日前买房，可以省一辆车！

按照催单文体所言，10月8日执行新的房贷利率的同时，基准利率上调到5.5%。从来没有这种逻辑，央行9月6日才宣布降准，怎么可能在10月8日同时加息呢？

执行LPR利率其实就是降息的操作，从之前的基准利率4.9%到4.85%已经下调了0.05%。

央行明确的是二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（1个基点为万分之一），即二套房商业贷款利率要较首套房利率上浮0.6%。是4.85%+0.6%=5.45%，并不是房贷利率将由4.9%加60个基点到5.5%，为此5.5%的描述是错误的，属于谣言。

且不说基准利率是不是真的上调了，都执行LPR利率了，基准利率就要退出历史舞台，这完全跟基准利率没有什么关系。

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房贷方面，“基准利率”这个词正式退出历史舞台，也没有“上浮多少倍”这个说法了，将以LPR为定价基点。非专业人士可以简单理解为，LPR相当于原来央行公布的那个贷款基准利率。区别在于贷款基准利率是由央行定的。

而“加点多少点”，将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点，加点是固定的，跟目前房贷利率折扣或上浮幅度一样，伴随整个贷款周期。

不过，大家的利率都可能会不一样。因为LPR是每月一变的，比如你是在11月初签合同，那么就参考10月20号上午九点半央行公布的“LPR利率”；12月初的合同，就参考11月20号的，以此类推。

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以前加息或降息，第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了，可以一年一调，也可以30年贷款期都不变，这个要看你和银行约定的利率重定价周期。

比如，你和银行约定的周期是1年，那么每一年，银行就会根据实时LPR来重新定义贷款利率。

举个例子，现在LPR是4.85%，你买二套房的房贷利率为4.85%+0.6%=5.45%，如果1年后，LPR从4.85%降到了4.6%，那么你第二年的还贷利率，变为4.6%+0.6%=5.2%。

也就是说，以后的房贷利率=LPR（可变）+加点（个人固定加点不变）。

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在国家规定的利率下限基础上，各省还需把控形成“第二次加点”。

比如某省因房价上涨，利率加点为25个点，那么首套房贷利率将加至4.85%+0.25%=5.1%，二套房贷利率将加点至5.45%+0.25%=5.7%。

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各银行还将根据不同条件形成“第三次加点”。

比如你是二套房，利率加点为25个点，到招商银行办贷款，如果你的资质不够，那就需要再加15个点，那就变成5.85%了！

也就是说，这种情况下，买房利率加点要加三次！一次国家指导（60个点），一次各省把控（25个点），一次各银行评估（15个点）。

当然，“加点”不一定都是正值，大于等于0即可。

多城试水LPR利率

根据房贷新政，10月8日起，房贷将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。根据9月20日的LPR报价，意味着10月8日后新发放的住房贷款中，首套房的利率将不低于4.85%，而二套房将不低于LPR+60个基点，即5.45%。

根据统计，目前在已经有多个省区市确定了当地LPR加点下限。

其中，北京多家银行公布的定价方案为：首套房以LPR+55个基点形成，为5.4%；二套房以LPR+105个基点形成，为5.9%；招行深圳首套房贷利率以LPR加30个基点形成，为5.15%；二套房贷利率以LPR加60个基点形成，为5.45%。

未来房贷利率将会是变动的状态，因为每个月的LPR都可能会变，除了基准还有银行的加点，而这部分也将决定最终房贷利率的情况。

现在买房还是等10月8日后买？

据了解，目前大理暂时还没有哪家银行释放出定价加点规则，新的房贷政策正在制定中，各银行具体的方案要等10月8日之后才会知道，大理的定价加点规则，我们拭目以待。

对准备申请房贷的居民来说，最终利率水平还是以和银行约定的利率为准。根据央行8月25日发布的个人住房贷款新政，未来新增房贷将参考LPR进行加点定价，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。如果已购买房屋，但未完成贷款审批手续，10月8日以后将按新政执行。

准备买房是要现在申请贷款，还是等10月8号？

这个问题可能是近期大家最苦恼的一个问题了，说实话，这个问题更直白的就是什么时候申请更划算？其实小编想说的是不一定！

为什么不一定？因为未来的新政策利率是多少，这个暂时无法预知，9月20日，中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布了2019年9月20日的贷款市场报价利率（LPR），具体为：1年期LPR是4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降，5年期以上LPR 与上月保持一致。从中央到地方，具体到每个银行确定本行的利率有一个信息传递的过程，故而暂时是不知道的。

同时，之前基准利率是国家央行制定的，大家可以理解为货币的价值，而LPR是当前市场的需求，可以理解为货币的价格，价格总是围绕价值上下波动的。

不过目前能确认的是，公积金政策不变，的房贷还是公积金贷款，能用就千万不要浪费。

部分内容来源经济日报、北京日报、央视网、中国人民银行官网、昆明楼市、广西楼市、网络

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