[摘要] 2022年2月28日，惠誉将俊发地产的长期外币发行人违约评级从“B＋”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。
去年下半年以来，房企债务兑付危机依次上演。行业关注的焦点轮流转动，这次落在了有着“云南王”之称的俊发地产身上。
2022年2月28日，惠誉将俊发地产的长期外币发行人违约评级从“B＋”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。
＃1
惠誉表示，本次下调俊发地产评级的理由，主要有以下两点：
①俊发地产流动性、融资渠道有所削弱，在今年10月和12月到期的债务再融资上存在不确定性，具体表现是2021年中期现金短债比下降，并难以覆盖即将到期的债务。目前，尚未与债权人签署展期协议。
②俊发地产业绩表现逐渐下滑，2021年全年销售下降20％至530亿元，加上目前行业处于下行期，颓势将持续蔓延，2022年业绩表现将会更差。如此形势下，其将进行资产处置应对到期的债务。
俊发地产业务主要集中在旧城改造，这些项目比其他一级开发项目耗时更长。随着周转率与毛利率的进一步下滑，再加上外部融资环境趋紧，惠誉认为，俊发地产的流动性及融资能力会持续恶化。
＃2
3月2日，俊发集团就评级下调引发的舆论发布澄清声明：首先是表示了过去一年时间里，评级机构下调境内房企评级已创下历史之最，公司评级下调属于普遍现象；其次是表明2021年中期负债1236.65亿元，有息负债429.07亿元，预计2021年末有息负债降低60亿，不存在兑付压力。
据公开资料显示，目前俊发地产仅存续一只美元债，存续规模2.37亿美元，票息11％，将于今年12月24日到期。美元债因综合成本低、放款条件宽松，在国内地产企业中的融资占比逐年提升。近年一系列的房企“爆雷”事件，大多都是从美元债违约而开始的。
除此之外，俊发地产近期到期债务还包括，2022年10月到期20亿元在岸公司债和2023年3月到期的20亿元债券。
短期几个月内，俊发地产确实能够像声明中澄清的那样做到“按时、足额偿付金融机构贷款本息”，但是要面对下半年负债压顶的状况，可能就要做好资产处置的考虑了。
＃3
俊发地产2021年的省内权益销售金额为177.38亿元，位列位。俊发地产在昆明市和云南省有很强的品牌知名度，从2009年到2021年是该市最畅销的开发商，在昆明旧城改造项目上有丰富经验。俊发地产的土地储备约为4年，该公司的土地储备大部分位于政府重建政策的重点地区，在城市重建方面的丰富经验使俊发地产在获得这些低成本的项目方面具有竞争优势。
惠誉预计，俊发地产在2022年的房地产开发方面的毛利率将保持在30％左右，与惠誉对其2021年的估计相一致。
综合来看，俊发集团还是安全的，“三道红线”也全部达标。其劣势在于拿地及开发规模过度集中，昆明主场的新房供应饱和，各房企去库存均遭遇困境，即使旧城改造拿地成本相对不高，也难抵整体颓势；优势则在于俊发地产拥有再融资能力，可以通过一些项目寻求外部资金，以产生现金来优先偿还12月到期的离岸美元债，如果万不得已，俊发也能通过割肉卖资产的方式来度过危机。
编辑评论
大理俊发铂尔曼酒店去年底开业之后，俊发集团在大理已暂时没有新开发的项目。作为大理金星村里后山村片区旧城改造项目潜在的合作伙伴，能否及时化解资金流动性压力，关系着俊发在大理的下一步动作，也关乎大理城市更新进程。由于该地块拆迁成本高昂、房屋征收难度大，近期的官方文件和新闻报道中已很少提及这个项目。
近几年，俊发地产选择的策略是加大对外省一线城市的投资。不过，旧改经验异地复制遭遇的“水土不服”或许就是把俊发送入流动性危机的推手之一，如果需要“节衣缩食”，很有可能从暂缓扩张开始。
考虑到当政策决定不再将房地产作为短期刺激经济手段，俊发未来也许会更专注于云南主要城市的市场，并适时下沉县域棚改旧改项目。
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