[摘要] 2021年对土地市场来说是极为特殊的一年，全国多座城市高增长的土地出让收入开始大幅下滑。据官方数据，2021年度大理州的国有土地总出让价款约为22.18亿元，比2020年少了17.38亿，接近腰斩。
2021年对土地市场来说是极为特殊的一年，多座城市高增长的土地出让收入开始大幅下滑。据官方数据，2021年度大理州的国有土地总出让价款约为22.18亿元，比2020年少了17.38亿，接近腰斩。
保障性租赁住房建设对地方财政要求很高，地方财政对土地出让收入的依赖度也很高，如今土地收入骤降，还哪来的资金用于完成保障房建设任务呢？
01
2021年9月，云南省住建厅发布《加快发展保障性租赁住房征求意见稿》，其中提到：“昆明等保障性租赁住房重点发展城市的新建普通商品房项目，可以将总用地面积的2-3％配建保障性租赁住房作为土地出让条件并积极鼓励采取‘限地价、竞配建’的方式提高配建比例。”
目前的保障性租赁住房建设的工作重点放在了住房压力较大的高人口流入城市，但从长远来看，保障性租赁住房是“房住不炒”的重要抓手之一，未来其他城市也会根据已有经验来推进相关建设工作。
要求新建普通商品房项目配建一定比例的保障性租赁住房，能够将保障房的建设任务摊派给拿地的房地产开发企业，以减少地区的财政压力，不过这样也会导致房企的拿地积极性进一步下降。要想推动保障房建设，还要保证楼盘价格和质量的稳定，就需要给到房企一些好处了。
02
房地产贷款集中度政策松绑
虎年伊始，房地产业就迎来一项重磅消息。2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
这意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标的约束，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。
房地产贷款是一个宽泛的概念，包含个人住房贷款、房地产开发贷款、保障性租赁住房的贷款等等。结合多地都出台的“配建规定”来看，把保障性租赁住房的贷款单独从政策限制中剔除，等于是间接放松了银行信贷红线，提高了房企的贷款额度。言外之意——要想拿到更高额度的贷款，房企就必须要按规定配建保障性租赁住房！
这是个能够“一举两得”的手段，首先就是保证了房企能够有一定的积极性来参与保障性租赁住房的建设，其次则是为房企打开了一条资金通道。
03
对保障性租赁住房的品质担忧
拓宽保障性租赁住房融资渠道，无疑能够让地方政府、银行以及房地产企业三方获益。但是对于城市居民来说，市场化以后会不会造成房屋品质的下降，才是我们需要去关注和思考的问题。从目前来看，参与保障性租赁住房类项目的房企数量极少，也没有成熟和丰富的案例来验证政策带来的实际影响。
尽管文件对贷款提供机构规定有“依法合规、风险可控、商业可持续”的原则，但房企拿到资金以后会不会被挪用？会不会缩减保障性租赁住房建设的实际资金投入？
面对可能出现的质量安全问题，也需要各地政府适时建立好住房租赁管理服务平台，做到对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。
【互动话题】
你认为该政策能产生影响吗
早在2021年6月，国务院办公厅就印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。从实际落地的政策来看，除了释放出支持保障性租赁住房发展的积极信号外，受益者应该还是银行机构，等于是给商业银行发放保障性租赁住房贷款的又一政策倾向。
预测先会有部分头部房企会尝试开展相关业务，在一些城市先形成试点经验后才会影响到整个保障性租赁住房领域。
看过这篇综合分析，你认为该政策最终能产生影响吗？能产生多大影响？
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