[摘要] 本篇文章为【2021大理楼市年度白皮书】系列的第二篇，主要带大家来回顾这一年里楼市政策、房地产金融相关的重大事件，以及这些事件对大理的房地产市场环境所造成的重要影响。温故知新，我们也能够从中去探知2022年的前进方向。
先和大家分享一条重要消息：2022年1月6日，银保监会召开的2022年首场银行业保险业例行新闻发布上披露，2021年11月末银行房地产贷款同比增长8.4％，个人住房贷款中90％以上用于支持首贷房。这反映除了金融的主要方向是把刚需群体作为主要对象。
可见，房地产贷款“稳刚需”的政策效果已经逐步显现。政策纠偏说明了年初调控政策的威力实在太猛，当时谁又能想到，这记重击会直接打了2021年楼市一个“天昏地暗”，令众多房企和地方政府都感觉措手不及。
本篇文章为【2021大理楼市年度白皮书】系列的第二篇，主要带大家来回顾这一年里楼市政策、房地产金融相关的重大事件，以及这些事件对大理的房地产市场环境所造成的重要影响。温故知新，我们也能够从中去探知2022年的前进方向。
Ⅰ.“看全局”／／／／
2021／／／楼市重点政策
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1月1日，银行限制房地产开发企业融资的“三条红线”正式开始实施。该政策出台的目的是为了控制企业有息债务的增长，但在实施中也导致了房企暴雷事件频发，产生一定负面影响。从下半年开始，房地产信贷政策适度纠偏，房企融资和个人按揭贷款均有所放松，不过要市场信心恢复仍需时日。
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4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以等名义炒作房价。此后部分试点城市的“”被抛售，降价幅度令人咂舌。
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7月23日，住建部等八部门联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，对房地产开发、交易、租赁、物业等各个环节进行违法违规行为的查处；对违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体等房地产全链条企业及从业人员的行为进行规范，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
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7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40％，这类房企再也不能通过拿地进行融资，2021年的拿地年度榜单中多家头部房企因此而导致排名下跌。
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9月24日，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。此时以恒大为代表的房企资金链断裂已产生了一系列连锁反应，多家大型房企也陷入危机。提供金融支撑维护房地产市场健康发展，也是在保护购房者的合法权益，减少、降低不良影响。
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12月6日，中央政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这是高层会议首次提到““良性循环”，为2022年的楼市政策定好基调。此后，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。
2021年的楼市政策呈现出“先紧后松”的状态，这也直接反应到了市场上。上半年银行贷款额度还算充裕的情况下，房地产市场比较平稳，部分热点城市有房价抬头的态势；但是进入下半年以来，年初给银行划定贷款红线导致个别头部房企出现了债务违约，从而影响到了市场预期，再后来其余一部分房企资金链也纷纷陷入紧张，融资困难的情况下不得不以卖地、卖资产、抛售房源来自救，导致市场更加动荡。
房企普遍采取的促销甚至抛售行为，加剧了市场形势的恶化。部分中小城市迫于压力纷纷出台了自己的“限跌令”严厉禁止恶意降价，先保住短期内的房价稳定。而中央此时也提出了“两维护”和“良性循环”，松开个“锁铐”来持续改善信贷环境并为房企收并购提供支持，加快房地产企业风险的处置。
对于普通购房者，更关注的是房贷政策的变动。2021年12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8％，此前LPR已连续19个月保持不变。紧接着2022年1月17日，央行公布MLF中标利率降至2.85％，本月20号官宣下调5年期LPR的可能性很大。如果下调利率，那么第二个“锁铐”也就松开了。
Ⅱ.“览周边”／／／／
2021／／／云南楼市盘点
2021年，云南省住建厅发布了《云南省“十四五”房地产业发展规划》，主要强调的还是坚持“房住不炒”，深入实施房地产长效机制，保持房地产市场平稳健康发展；9月15日，云南省八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，计划用三年持续整治房地产市场乱象。
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昆明：2021年8月，昆明房协召开了落实“稳房价、稳地价、稳预期”座谈会，要求昆明Top30房企及大型经纪公司参加，如果恶意降价、扰乱市场的行为一旦发生，相关开发商将被约谈。此前昆明的个别楼盘因为降价引发过维权事件。
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玉溪：红塔区发布新规，通过商业贷款在红塔区购买面积在144平方米以下首套房的区外人员或本地居民首付比例可下调至20％。出台这项新规是为了减轻新居民的购房压力，增加城区人口。
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拆违建：2021年5月，生态环境部公布了昆明滇池长腰山情况通告，一场紧紧围绕昆明滇池附近建筑项目和违法建筑的规模性整顿拆卸行为轰轰烈烈进行。
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治烂尾：截至2021年12月15日，云南省334个烂尾楼盘已基本盘活240个，总化解率71.86％，有效化解近27万户、80万人烂尾楼购房业主的操心事、烦心事，维护了广大购房消费者的合法权益。
2021年云南省内进行楼市调控的城市不多，只有昆明因为房价下跌的压力而通过房协约谈了相关企业，禁止恶意降价、扰乱市场。
房地产方面，云南省的重点工作之一就是烂尾楼的整治。据了解，从2020年开始，云南省就持续开展烂尾楼清理整治工作。目前334个烂尾楼已基本盘活240个，截止2021年8月31日大理州54个烂尾楼及遗留问题项目已化解49个。
此外，《云南省物业管理规定》（修订）已报审，在物业服务收费、公共公开、物业服务合同、维修资金使用、小区车位及停车收费等方面有了新的规定。
Ⅲ.“观眼前”／／／／
2021／／／读档大理楼市
回望2021年，整个上半年大理市场相对平稳，到了下半年开始迅速降温。政策上2大理没有重大变动，直到2022年1月才发布文件，主要规范的是市场行为。大理整个城市以及房地产行业也仍有值得期待的地方，一些细微之处也值得我们去复盘。
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＂双核驱动＂城镇发展格局：大理市“十四五”规划提出“下关-太和核心区”“满江-凤核心区”的双核定位。主城区将优化资源整合共享，加强城市更新，提升城市品质和基础设施建设；正在发展的满江-凤仪将打造文旅康养中心、教育医疗中心、金融商贸中心、数字创新中心，全面夯实区域中心城市的公共服务功能。
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房地产开发项目应配建社区用房：大理州人民政府草拟《大理州房地产开发项目公共服务配套设施建设管理实施办法（征求意见稿）》，规定新建房地产开发项目应当按照现行国标要求配建教育设施、公厕、垃圾收集点、室内外居家养老设施、社区服务用房、机动车车牌识别道闸系统、入户人脸识别系统等公共配套设施。
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加快办理车位不动产权登记：大理市按照试点先行、再全面推广的工作思路开展车位不动产权登记工作。已确定大理纳思屋业有限公司开发建设的康典佳园小区作为工作试点，并对选定开展试点工作的小区进行了全面摸底调研。
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大理市拟发布《物业管理办法》：2021年大理市拟定了《大理市物业管理办法》（征求意见稿）并于6月8日至6月23日在市政府门户网站向社会各界公开征求意见。新的物业管理办法有望在2022年正式发布并实施。
2021年大理州市两级政府部门对区域内房地产环境没有过多政策干预，拟订的几份文件也基本都和物业管理相关。
在配套设施建设方面，12月17日住建厅发布了《完整居住社区建设指南》，该文件对完整居住社区的基本内涵进行了明确，从保障社区老年人、儿童的基本生活出发，配套养老、托幼等基本生活服务设施，促进公共服务的均等化，这也会成为未来大理新建住宅项目的硬性标准。
2021年9月29日，大理州公布了各县市整治规范房地产市场秩序的相关举报电话，具体文件未对社会公开。持续整治规范房地产市场秩序是性的行动，力争通过监管和有效打击，用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。到了2022年，《大理州住房和城乡建设局关于进一步加强房地产市场秩序监管的通知》正式发布，在预售、销售、交房等方面有了更严格的规定。
保持调控政策连续性稳定性还将贯彻整个2022年的房地产周期，政策上继续坚持稳地价、稳房价、稳预期，金融则优先保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。
总体来看，2022年的政策和金融环境对于刚需改善型购房者来说算得上是利好的，一旦大理的房价止住了下跌趋势，再加上利率下调和贷款审批加快，大家所谓的“购房窗口期”也就来了。
（市场板块我们将放在【2021大理楼市年度白皮书】系列的第三篇里来为大家解析，有购房需求的朋友要重点关注了！）
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