[摘要] 近日，住房和城乡建设部房地产市场监管司发布了《住房和城乡建设部房地产市场监管司关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》。
刚刚迈入2021年的下半场
房地产市场就迎来了一枚“重磅炸弹”
近日，住房和城乡建设部房地产市场监管司发布了《住房和城乡建设部房地产市场监管司关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》。该文件指出，为积极推进房地产开发企业资质审批制度改革，做好改革后续衔接工作，自2021年7月1日起，各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请。
云南省住房和城乡建设厅关于认真落实“证照分离”改革的通知(部分)
7月1日，云南省住房和城乡建设厅也分别发布了关于下放部分建设工程企业资质审批权的通知和关于认真落实“证照分离”改革的通知：暂停房地产开发企业三级、四级资质升级和延期等业务，在新的房地产开发企业资质标准实施前，原资质证书继续有效，有效期届满的，统一延期至新的房地产开发企业资质标准实施之日。
#01
开发商资质是如何划分的呢?
为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》。房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。另外有暂定资质。具体的划分标准包括开发商注册资本、从事房地产开发经营时间、近三年房屋建筑面积累计竣工量或投资额、连续5年建筑工程质量合格率、专业管理人员级别和人数等。
购房者判断开发商资质最切实的办法，就是看开发商的“五证两书”，其中五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》，二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
#02
房企资质审批制度改革内容是什么?
为贯彻落实《国务院关于深化“证照分离”改革进一步激发市场主体发展活力的通知》，积极推进房地产开发企业资质审批制度改革，近日，住房和城乡建设部房地产市场监管司要求，做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作。
自2021年7月起，各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请。2021年7月1日前已受理的，仍按原条件进行审批或备案。
住房和城乡建设部正在修订房地产开发企业资质管理规定。自2021年7月1日至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日止，房地产开发企业三级、四级、暂定资质证书有效期届满的，有效期统一延长至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日，资质证书无需换发。
#03
为什么要进行房企资质审批制度改革?
今年房地产市场调控的主要方向是规范房地产市场秩序。房地产行业是一个重资产、高周转的行业，开发商通过土地使用权拍卖拿地建房赚取利润。随着土地价格的上涨，房价也随之发生了变动，大多数开发商并没有充足的资金拿地，于是通过银行贷款或外部融资来完成拿地工作，然而部分资质不佳的开发商往往会因为各种原因导致的资金链断裂使项目开发难以为继，银行也因此留下大笔的坏账，于是就有了“三道红线”和“五档分类”的出台。这一次停止开发商三四级资质审批，对于房地产开发商来说将接受新一轮的“洗牌”，排除劣质开发商来保证房地产市场的良性健康发展。
另一方面是为了保护购房者合法权益。近年来各种“交房即维权”的事件越来越多，甚至还有开发商资金链断裂而导致楼盘“烂尾”的事件，其中主要还是由于部分开发商资质不佳造成的。停止开发商三四级资质的审批，就是为开发商“入场”设下了门槛，能有效避免以往交房延期、房产证久久无法下放、房屋质量问题、小区规划不达标等现象，能更好地保护购房者的合法权益，让老百姓能更放心地买房，更安心地接房。
根据国务院6月3日发布的《关于深化“证照分离”改革进一步激发市场主体发展活力的通知》，房地产开发资质核定的主要变动情况为：将房地产开发企业资质由四级调整为两级，取消三级、四级资质，相应调整二级资质的许可条件。并对对房地产开发企业一级、二级资质核定提出新的要求。
本次停止开发商三四级资质审批，也是在为“四级调两级”做好准备。据中指研究院发布的《2021上半年中国房地产企业销售业绩200》显示，100房企销售额均值693.0亿元，同比增长40.0%，101-200销售额均值为84.9亿元，主要竞争点还是发生在头部房企之间，头部房企和购房者一样，也都将是本次资质审批的受益者。
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