[摘要] 2021年上半年已经结束了，楼市仍在风云变化当中，其中的一些细节你注意到了吗?
2021年，中国经济进入了新一轮高速增长期，城市的建设和发展也日新月异，每一个风吹草动，都与我们的生活有关，我们既是见证者、奋斗者，也是受益者。
2021年上半年已经结束了，楼市仍在风云变化当中，其中的一些细节你注意到了吗?
从今天开始，我们将对2021上半年房地产行业的政策、事件等做出总结，大到环境，小到我们身处的大理，从总结到展望，希望给有计划在下半年买房的朋友提供一些参考和帮助。本篇是该系列的篇，我将从政策和市场两个部分进行分析和总结。
一、政策
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约谈13城监督落实“三稳”
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、即使纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。
1月6日，住建部部长王蒙徽强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
3月5日，两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并首提防止以等名义炒作房价。
6月10日，银保监会主席郭树清既发表“房地产是灰犀牛”言论后再次预警楼市，称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。
与此同时，住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个热点城市，要求夯实城市政府主体责任，必要情况下采取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
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以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅
信贷资金管控全面趋紧
2021年上半年，房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现。银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行全部实现集中度下降。体现在城市层面，上半年核心一、二线城市以及热点三、四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。
受信贷收紧影响，2月开始，房贷利率止跌回升，并趋势性上移。融360数据显示，2021年5月，首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。
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土地出让金划转税务部门征收
长期利于控制并压降地方政府杠杆率
2021年6月4日，财政部发文《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，简而言之，以后土地出让金不归地方政府，而是归税务局征收。
专家认为，非税收入征缴体制机制的构建，将有利于提高征管效率，加强非税收支管理的规范性。须要明确的是，本轮征管职责划转工作不改变财政部门的管理职权。因此，四项政府非税收入中的国有土地使用权出让收入不会对“土地财政”生态有所影响。不过，税务部门参与征收后，或能提升地方房地产市场的监管能力，长期上对降低地方政府杠杆率会产生积极作用。
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贷款额度降低
大理州住房公积金使用政策调整
2021年4月1日起，大理州《关于调整部分住房公积金管理使用政策的意见》正式实施。其中明确，申请住房公积金贷款额度调整为单职工缴存可贷50万元、双职工缴存可贷60万元。
大理州调整住房公积金使用政策，是为进一步贯彻落实中央、省、州关于“房住不炒”和稳地价、稳房价、稳预期的宏观调控政策要求，深化“放管服”改革，有力支持住房公积金缴存职工合理住房消费需求，遏制使用住房公积金投机炒房，防范资金流动性风险，促进全州房地产市场平稳健康发展。
二、市场
01
百城成交同比增5成
一、二线比重此消彼长，三四线分化加剧
2021年上半年，楼市高热态势延续，受去年新冠疫情基数较低影响，百城前5月成交同比增加55%，与2019年同期相比也上涨了27%。从变化趋势来看，1月“淡季不淡”，成交量较去年12月份小幅回调，2月恰饭春节假期，成交持续回落，进而迎来“金三银四”高光时刻，5月成交热度延续，百城成交量保持在5100万平方米以上的高位波动。
具体到城市来看：一线城市主要由于供应受限和政策调控的双重影响，成交占比稳步下行;二线城市则呈现出稳步上行态势，城市内部分化加剧，涨多跌少;三四线城市整体成交表现持稳，部分基本面较差的城市，市场下行压力依旧巨大。
02
一线城市降幅居首
2021年上半年，得益于市场热度延续，供求持稳，整体狭义库存在2月跳减后延续高位波动趋势，处于5.7亿平持稳;去化周期则降至10.8个月。广义库存得益于2021年上半年核心一二线集中供地影响而延续小幅微增态势，截止5月末达38亿平左右。
狭义库存方面，2021年5月百城商品住宅库存量达到了56926万平方米，环比微降1%，同比增长2%。“金三银四”旺季过后，5月房企推盘积极性略有回落，环比4月下降三成;成交热度延续：一线、三四线城市同环比齐降，需求释放后略有回落;二线城市市场热度稳步回升，同环比齐增，显著好于去年同期。总体来看，成交量略高于供应量，侠义库存小幅微降。
03
资源集中头部房企
20房企占百强新增货值53%
截至2021年5月末，百强房企新增货价总量超过3.84万亿元，同比增长16%，新增货值百强门槛为78.2亿元，同比上涨19%，整体投资氛围要好于2020年上边年。前五月，共计24家房企新增货价达到500亿元。
投资格局来看，资源愈发集中于头部企业，维持强者恒强格局。一方面，销售20房企与新增货值20企业高度吻合;另一方面，销售前20强房企新增货值几乎占百强半壁江山。其中，销售10房企新增货值占百强比例达到36%，与去年同期持平，但较一季度增长5个百分点。这也从侧面证明了二季度双集中供地中龙头企业的优势显著。
04
70城新房价格同环比涨幅扩大
大理新房价格连续下跌
2021年上半年，70城房价同比增幅扩大至4.5%，半数以上城市涨幅大于5%。较为突出的，广州全市均价同比涨20%，杭州和东莞全市均价环比涨近10%，南京环比涨幅更是达到15%。这一类城市中此前成交的高价地于2021年纷纷入市获得备案，进而拉高了城市均价。
再来看看大理的情况。5个统计月中，大理已出现4个月的环比下跌，5月份大理大理新价格环比下跌0.4%，同比下跌0.2%，其中环比跌幅。与新房价格相反的是二手房的价格变动情况，5月份大理二手房同比涨幅为2.5%，环比涨幅0.1%。
三、小结
在“三道红线”和“贷款集中度”等政策因素的影响下，在行业全面转向去杠杆的大环境下，开发商从拿地到公开、开盘的时间会大幅缩短，快速回笼现金成为主旋律，预计部分项目的存量房源在打折促销季能够在下半年给到购房者一个极具诱惑力的价格。与此同时，房企融资能力将成为核心竞争力，房企的投资经营战略将发生更本性转变，秉持“有质量发展”的基本原则，头部开发企业适当扩充土地储备、高周转开发运营将成为下一阶段行业的主旋律。
整体而言，从上半年中央多次提及“房住不炒”的表态来看，房地产行业的生存环境仍然严峻。房地产行业的金融监管仍在持续强化，地方政府调控动作频频，土地侧除加强价格管控外对参拍房企要求也明显增加。考虑到下半年整个房地产市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。
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