[摘要] 对于普通购房者，文旅地产能不能作为改善型的选择?相较于传统住宅，文旅地产的投资优势又在哪里?
疫情暴发以来，我国各行各业受到巨大影响，文旅产业更是首当其冲。但与此同时，我国文旅产业在危机中孕新机，在“战疫”中悄然巨变。从来没有哪个阶段的文旅地产像如今这样繁荣：3000多个项目遍布、总投资额超万亿、近半数百强房企涉足旅游地产……
另一方面，文旅地产开发模式在国内尚未成型，缺少一种可供借鉴的普适模式。对于普通购房者，文旅地产能不能作为改善型的选择?相较于传统住宅，文旅地产的投资优势又在哪里?
房企：旅游地产的困局
1、近了拿地难，远了销售难
城市近郊的优质土地资源非常稀缺，拿地难度不言而喻。但是一旦项目离城区太远，必然会面临销售速度慢的难题。房地产开发企业决策者经常会遇到这样左右为难的问题。通常来讲，以下两类旅游地产的安全系数：
①城市周边的旅游地产。中国旅游产业的波市场高潮不在远郊，而在近邻。无论市场如何波动，临近城市周边的强势项目近可攻、退可守。特别是一旦价格洼地遇到旅游亮点，想不畅销都难。大理慢谷是这类中的典型，项目位于大理满江新城外围地带，依托晋湖的景观资源，规划打造国家康养旅游示范基地，是当之无愧的大理房价洼地，在政策支持和品牌价值的双加持下，大理慢谷的价值潜力很大。
②旅游知名度高的景区。远郊旅游地产的破局之处在于依托知名旅游景区，抢占稀缺景区资源，借势区域知名度带动项目知名度。这类项目是大理文旅地产的主流，包括华侨城·大理王宫、大理的小院子、大理公馆
大理公馆15000元/平方米4.48分大理洱海东岸环海路黄龙山400-176-0760 转 613481·古城颐和小院、大理悦山海等海西项目，只有知名的景区，才有充足的人气，只有充足的人气，才能支撑旅游地产。
大理慢谷效果图
2、短期难，长期周转难
旅游地产从起步到爆发，再到市场认可仍需要经历一个过程，相较与商品住宅短时间内难以有较大幅度的。一旦项目开发周期拉长，房企因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。我们来解释一个经常被问到的问题：文旅地产为什么普遍采用地产先行?
在运营前期，项目重心往往放在房地产项目上，达到快速回收投资的目的。相对商品住宅，文旅地产属于窄众客群，蓄客也不仅限于本地，而是全省甚至，提高去化率有一定难度。一般情况下，只能待住宅前期产品销售完成之后，项目重心才会逐渐向旅游运营部分转移。文旅地产的优势是能够实现长期运营，房企会将长期运营作为旅游地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的管理，对于一个成熟的项目，购房者在配套完善方面其实不必担心。
大理云想山效果图
旅游地产的客户特征
1、外地客户多，本地客户少
旅游地产通常选址位于偏远区域，一般处于非传统居住区。单纯以居住属性覆盖的区域客群范围有限。一方面是因为数量不足，另一方面购买力和投资意识也有局限。即使可通过本地客群实现前期走量，但是对于项目后期却无法形成足够支撑。
2、投资成份多，度假成份少
根据市场调研数据，旅游地产客户多持有度假兼投资的置业理念。购房的出发点是预期房价不会下跌的前提下，注重产品的潜力。近些年旅游地产呈现“平民化”特征，更多的普通中产阶级也加入到了旅游地产消费群体中。
3、体验兴趣多，观光兴趣少
旅游消费的主流基本已经由观光游转变为度假游。以往休闲度假是高端财富人群的流行趋势，但随着消费能力的提高和消费观念的改变，再加上小资生活开始进入主流，配置娱乐体验、健康体验、购物体验、特色休闲体验等复合功能的旅游地产产品更受客户青睐。
华侨城·大理王宫效果图
购房者：旅游地产的选择要素
1、大盘+大配套
文旅地产大多地段偏远，交通生活配套不完善，如果没有规模效应，就无法承担高成本的配套建设。对于文旅地产“小白”而言，选择“大盘+大配套”定位的产品最不容易出错。按照我的理解，所谓“大盘”指的是项目能够与区域产业形成互动，而“大配套”则能够利用区域配套来提高楼盘品质。一个成熟的社区，除了让住户安居乐业，还要形成楼盘独特的生活理念，然后输出这种文化，从而使板块的价值进一步提升。
2、大资源+大内涵
文旅地产建立于资源基础之上，大理本身就是重点旅游胜地，资源层面不用赘述。重点要看项目能否有效挖掘或整合优势资源，有专属的、鲜明的主题，让人在初步了解项目之时就能够感觉到精神上和心理上的满足，能够对人居体验有一个美好的预期，这就是“大资源+大内涵”的最直观体现。
3、大运营+大布局
文旅地产的主体产品包含三个层面，层是可见的物业，第二层是可感受的体验，第三层是可的资产。购房者从项目前期经营状况中其实就能够看出开发商的整体运营水平，从而能够看出资产的空间。文旅地产属于中长期项目，开发周期往往在5至10年甚至还会更长，这对于购房者的“洞察力”有一定专业要求，需要在“大运营+大布局”的角度形成主观判断。
大理公馆大理公馆15000元/平方米4.48分大理洱海东岸环海路黄龙山400-176-0760 转 613481四期·苍洱阳光效果图
以上就是小编对于文旅地产，特别是大理文旅地产的基本理解了，我认为文旅项目对大理旅游业的转型升级有一定帮助，大理的文旅发展也值得期待，其中大有投资机会。
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