[摘要] 2019年8月26日上午，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
2019年8月26日上午，十三届人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
其中，决定主要对土地管理法作出修改。新修改的土地管理法坚持保护农民利益这一基本原则和重要目标，将农田基本保护制度确定下来、允许集体经营性建设用地入市、明确国家要建立国土空间规划体系，同时在征地补偿、宅基地等直接关系农民利益的问题上,只做加法不做减法。
新版《土地管理法》
聚焦三大关切
重点一 土地征收
防止随意侵占土地，加大补偿力度。
在新修改的《土地管理法》中，删去了现行《土地管理法》关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定。同时明确：为了公共利益的需要，因军事和外交需要用地，政府组织实施基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、成片开发建设及法律规定可征收农民集体所有土地的其他情形等六种情形需要用地的，可征收集体土地。
征收土地应当给予公平合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。特别是，删除了土地补偿费和安置补助费，总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍这个规定。
自然资源部副部长王广华：
如果绝大多数农民不赞成补偿方案的，要听过听证的方式，如果群众对这个方案还是不满意的，那要适当修改安置补偿方案。
重点二 宅基地
进城落户农民可自愿有偿退出。
在农村，占用耕地盖房的现象时有发生，“一户一宅”政策在解决这种乱象上起到了一定作用。可是宅基地不够用怎么办?进城落户农户的宅基地又该如何处理?新修改的土地管理法在保护农村村民居住的权利、农村村民的住房财产权益、改善农村村民居住环境和条件等方面，都作了相关规定，充分尊重和保护农民的土地权利。
新修改的土地管理法明确规定，人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。同时明确，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院发展研究中心研究员 刘为民：
比如说短期内会不会造成农村宅基地供不应求的问题，会不会使农村宅基地的价格短期内出现一个上涨，更重要的是对于这种保障宅基地，它专有的用途，专门为农民的这种解决他的住房问题设计的一种土地制度，受到一个很大冲击。
重点三 集体经营性土地入市
同等入市，同权同价。
土地征收事关农民的切身利益，在修法过程中备受关注;集体经营性建设用地入市是此次土地管理法修改的亮点，集体经营性建设用地入市能够为农民直接增加财产性的收入。
新修改的《土地管理法》，删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。增加了新的规定，对土地利用总体规划确定为工业、商业等，经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出让出租等方式，交由单位或个人使用，需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
自然资源部法规司司长魏莉华：
(农村集体经营性建设用地)可以直接进入市场流转，那么这是对我们现行土地管理制度一个重大的突破，主要目的就是要建立城乡一体化的机制和体制，使农村集体经营性建设用地和国有建设用地享受同等的待遇，同等入市，同权同价，破除城乡二元体制。
土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。新修改的土地管理法明确规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或重新公布一次。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。
完善了土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告，必要时还要就征地补偿安置方案召开听证会，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。
同时，国务院发展研究中心研究员刘为民表示，这种土地利用的总体规划，也就是说用于工业的土地，不能在出让以后，改住宅、改商业，不能把不同类型的土地擅自变更，这样完全是法律不允许的。
新版《土地管理法》
七大突破值得关注
1、破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍
原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。这一规定使集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益受到侵蚀。在城乡结合部，大量的集体建设用地违法进入市场，严重挑战法律的权威。在33个试点地区，集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》的亮点。
2、改革土地征收制度
随着工业化城镇化的快速推进，征地规模不断扩大，因征地引发的社会矛盾凸显。33个试点地区在缩小征地范围、规范征地程序、完善多元保障机制等方面开展了多项制度性的探索。新《土地管理法》在总结试点经验的基础上，在改革土地征收制度方面做出了多项重大突破：
一是对土地征收的公共利益范围进行明确界定。宪法规定：国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。但原法没有对土地征收的“公共利益”范围进行明确界定，加之集体建设用地不能直接进入市场，使土地征收成为各项建设使用土地的渠道，导致征地规模不断扩大，被征地农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障，影响社会稳定。新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定，采取列举方式明确：因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。
二是明确征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。原来的《土地管理法》按照被征收土地的原用途给予补偿，按照年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费，补偿标准偏低，补偿机制不健全。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。
三是改革土地征收程序。将原来的征地批后公告改为征地批前公告，多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地，征地报批以前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。
3、完善农村宅基地制度
农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来，宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难落实。33个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，在原来一户一宅的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。
4、为“多规合一”改革预留法律空间
建立国土空间规划体系并监督实施，实现“多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略部署。随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。考虑到“多规合一”改革正在推进中，新《土地管理法》为改革预留了法律空间，增加第18条，规定：国家建立国土空间规划体系。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新《土地管理法》还明确：已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。同时在附则中增加规定：编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。
5、将基本农田提升为基本农田
实行最严格的耕地保护制度，确保国家粮食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。为了提升全社会对基本农田保护的意识，新《土地管理法》将基本农田提升为基本农田，增加第35条明确：基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上，具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定。
6、合理划分中央和地方土地审批权限
原来的《土地管理法》对新增建设用地规定了从严从紧的审批制度，旨在通过复杂的审批制度引导地方政府利用存量建设用地。长期以来，地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。新《土地管理法》适应放管服改革的要求，对中央和地方的土地审批权限进行了调整，按照是否占用基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后，国务院只审批涉及基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。同时，按照谁审批谁负责的原则，取消省级征地批准报国务院备案的规定。
7、土地督察制度正式入法
为了有效解决土地管理中存在的地方政府违法高发多发的问题，2006年国务院决定实施国家土地督察制度，对省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府土地管理和土地利用情况进行督察。土地督察制度实施以来，在监督地方政府依法管地用地、维护土地管理秩序等方面发挥了重要作用。在充分总结国家土地督察制度实施成效的基础上，新《土地管理法》在总则中增加第五条，对土地督察制度作出规定：国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。以此为标志，国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。
内容来源：国家自然资源部网站、央视网晚间新闻(央视记者谭振华、郝毅杰、魏宗凯)、中国人大网(记者杨菲菲、李小健，见习记者张钰钗)、中国自然资源报、规划中国
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