2018年上半年，北京楼市在收紧、降温、企稳等关键词中落幕。如今，2018年楼市下半年大幕已启，本期文章通过对上半年进行梳理，以期对下半年市场能有借鉴。
■ 新房
网签数据历史
今年上半年北京的新建商品住宅市场，在整体环境趋冷、限竞房规则未出、新入市房源减少等多重因素下，成交量低迷，网签数据刷新历史值。
中原地产研究中心统计数据显示：上半年北京新建商品房住宅网签量达到历史同期，从有完整的数据的2005年数据，这是历史次出现半年新商品房住宅(不含共有产权)不足万套的历史值(截至6月25日网签8051套，预计半年合计不足8500套)，即使加上共有产权的2103套，也仅1.06万套，依然是有网签记录来的历史值。
由于成交量变少，成交榜上的成交金额已经不高。上半年北京普通住宅及别墅成交金额排名的京西某项目，成交总额为37.65亿元。在近两年的北京，这并不算是一个耀眼的成绩。此后排名的项目，与名差距较大，排名第二的阳光城君山墅项目成交总额16.4亿元。
值得关注的是，上半年在大量的限竞房到来之前，别墅等高端住宅成为楼市主力。在上半年新建商品住宅成交金额榜中，前十名里有一半是别墅项目。
限价房大量供应
在限竞房政策明确后，预计未来两个月，北京限竞房供应将出现井喷。
北京楼市加法调控措施明显发力：今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。
2018年下半年，预计新建住宅将出现签约井喷，特别是限竞房的大量供应，将快速签约，而这些项目在最近几个月有望入市2万套以上。
从价格走势看，2018年北京市场因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大。在经历过2017年大幅度下调后，市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。
■ 二手房
成交量自然修复
上半年北京二手房市场经过了刚需入场、改善性需求进入，市场处于缓慢复苏阶段。
中原地产的数据显示，2018年上半年，北京二手房共成交7.66万套，这一成交量依然是2015年来，楼市连续4年的点，同比下调了13.2%。但相比2017年下半年，环比上涨了56.2%。
6月单月，北京二手房住宅签约了15827套，虽然低于5月18096套，但总体看，6月作为市场惯例的淡季，成交量依然维持在1.5万以上。
北京连家的数据也显示，6月二手房成交量结束此前持续上行趋势，环比下滑22.6%，水平降至3月之下，均价环比下跌0.4%。新增客源房源量都在减少，业主挂牌价跌幅增加，涨价比例下降。北京二手房市场在3.17调控之后，由于改善性换房链条中断，成交量出现大幅回落，之后成交量的缓慢小幅上升属于市场自然的修复，主要由首次置业(总价400万以下)需求支撑，是需求被抑制后的正常释放。其次，购房贷款使用比例和使用强度在下降后保持在平稳的区间。在调控后房贷利率连续上行的条件下，价格连续9个月回落，到今年2月份累计下跌14%。
将重回稳中有落区间
6月北京二手房市场从5月的高点回落，下半年将重回降温通道。
在货币信贷政策不发生转变的前提下，下半年北京二手房市场将很难向上突起。原因是，首先，在“认房认贷”的环境下，中高总价可以借助的金融杠杆非常有限，换房需求难以释放。
在房价微幅波动或有所下跌的阶段，投资投机性需求也得到遏制。
其次，从先行指标来看，连家新增客源房源量都在减少，环比分别下滑16.2%、16.1%，业主挂牌价结束5月涨势开始趋稳，调价中涨价比例下降，后期市场的下行压力明显大于上行动力。
此外，根据去年土地出让，下半年预计将有大量限竞房推出，将会分流市场需求。因此，预计下半年市场将会重回稳中有落的区间。
■ 个人信贷
总量上涨 利率走高
上半年房贷利率普遍上升，截至6月，个人首套房利率上涨已持续17个月。
中国人民银行北京营业管理部最近公布的数据显示，截至今年5月，住房按揭贷款占多数的北京市人民币住户贷款余额同比上升10%达1.69万亿元。其中5月新增90.5亿元，环比4月上涨96%，北京市住房按揭贷款再次出现走热趋势。
与此同时，房贷利率也在提高。贝壳研究院的数据显示，从贷款利率来看，4月首套房贷平均利率上升至5.56%，相当于1年期基准利率的1.28倍;同比上升23%。二套房平均贷款利率也持续上浮，本月跃升至5.91%。预计今年贷款利率仍有可能缓慢上升。
融360发布的5月房贷监测数据显示，5月首套房贷款平均利率为5.60%，环比上升0.72%，同比上升高达18.39%，这已是房贷利率连续17个月上升。
进入6月后，北京地区多家银行房贷放款时间都有所延迟，有部分银行通过大幅度上调按揭贷款利率。目前各家银行的首套房按揭贷款利率为基准上浮20%起，二套房利率则上浮20%到40%之间。
个贷利率上涨压力犹存
下半年个贷利率上涨的压力依然很大。
原因一是“成本控制”，银行的现状是负债端成本持续高位，资产端被迫同步上扬。可以说，房贷利率的不断提升也是各地银行不得已而为之的正常行为，而且除非政府有更为严格的政策或要求，银行对于首套房贷也不会给予更多的优惠条件。
其二是“择优而从”，在金融政策整体收紧的情况下，市场上各类贷款需求仍较为旺盛，相比更多的高利率项目，房贷业务自身的率相对偏低，银行的放贷热情也不高。
整体来看，在成本高位和需求旺盛的两方面因素作用下，个人住房贷款利率持续高位或小幅上升的概率较大，这也就意味着下半年银行针对个贷的审查将更为严格，执行层面或将继续保持偏紧态势。
本报记者 陈静思
新闻来源:北京晚报
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