[摘要] 全国房地产进入“四限时代”，且调控广度和深度堪称史上最严，这透露了当前房地产哪些信号？在地方调控政策一次比一次严的情况下，楼市将会何去何从？
北京部分银行首套房利率上调10%，保定购房10年内不得买卖……
6月5日起，北京部分银行开始执行首套房信贷基准利率的1.1倍，在基准利率基础上上浮10%，二套住房按揭贷款为基准利率的1.2倍。
此前，河北保定规定购房者在取得房产证之日起，10年内不得买卖；南京要求新购房取得不动产权证三年内不得转让，同时引入摇号政策；开封明确5月15日以后购买的商品住房，要取得房产证3年才能交易……
房地产进入“四限时代”，且调控广度和深度堪称史上最严，这透露了当前房地产哪些信号？在地方调控政策一次比一次严的情况下，楼市将会何去何从？
最严限售：10年内不得买卖
今年3月以来，已有接近60城出台170余次调控政策。
端午小长假期间，多地楼市调控措施继续升级。上海市出台措施，自6月1日起，存量房网签将增身份信息核验环节，如出售方与房地产权利人身份信息不一致，合同暂不能签订。广州多家银行近日取消首套房优惠利率。
自2017年年初开始，房地产市场逐渐进入了“限购、限贷、限价、限卖”的四限时代，如今限售期限纪录被河北省地级城市保定打破。5月20日，河北保定对一宗地进行拍卖，限制了竞拍地价，也限制了房屋销售价格，但是最震撼的是，购房者在取得房产证之日起，10年内不得买卖。这意味着该地房产基本失去了投资价值。
此前各地限售时间大部分集中在2年至3年不等。保定限售政策的出台，意味着这些房子不再具有变现能力，也就真的实现了“房子是用来住的，不是用来炒的”目的。
就在同一天内，长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策。中原地产研究中心统计显示，截至目前，出台限售政策的城市已经达到30个。
这轮限售，对于北京、广州这些大城市来说，限售直接影响到二手房的买卖，使得市场上可售的二手房房源减少。据伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，在交易量方面，5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。
业内人士对记者表示：“限售可以极大遏制房地产炒作，斩断楼市流动性。最严厉调控其实也是体现了房地产金融管控的导向。从实际情况看，对于此类金融市场的管控势必要加大力度，否则房价背后的金融风险也会波及到银行等金融市场。”
楼市降温土拍很火
在调控政策收紧的压力下，楼市明显降温，特别是一二线热点城市。国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。其中，26个城市房价环比涨幅超过1%，3个城市涨幅超2%。
去年10月，深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛，截至目前，深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右。
作为热点二线城市，河南省郑州市的房价表现也一度抢眼。据中指研究院数据，去年9月，郑州房价涨幅排。不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施，数据显示，郑州房价已有明显回落。
与楼市供求持续低迷相反，土拍热度仍在持续。CRIC数据显示，尽管土地市场成交量连续四个月走低，平均溢价率也较3月有所下降，但成交均价环比依然大涨20%，一方面是热点城市地块稀缺导致竞争激烈，另一方面是部分房企拿地补仓意愿强烈。
以武汉为例，根据数据显示，今年前4个月，50个城市土地出让金排行中，武汉规模，为692亿元规模。5月23日，这一天可以称作是武汉土拍历史上戏剧性的一天，因竞拍人数过多，网上系统直接崩溃达半之久。先行成交的地块，被勒令重新拍卖。这从侧面反映出土拍市场的火热。
楼市降温明显，为何土地热度不减？业内人士说，从当前房地产交易市场的管控来看，市场降温是一个大趋势，但房企拿地热情依然是高涨的。供求关系中，供应量其实是偏少的，这也使得此类城市面临较大的压力，所以供地的同时也会有很多房企响应。
改售为租带动租金下跌
达不到买房资格只能选择租房，卖不出价钱则选择出租。受制于调控措施,部分不愿意在短期内降价出售房源的业主，会把物业转投到租赁市场出租，因此一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。
家在武汉、已在上海上班快两年的琳琳和朋友一起在上海远郊合租一套约50平方米的两室户，租金每月为5000元。因为离上班的地方太远，琳琳一直想换一套近点的房子，眼看着房屋租期已满，琳琳在找寻新的房源时发现，上海租金普遍低了一点，于是琳琳在跟房东进行一番协后，成功地将房租降至4500元一个月。
事实上，今年前5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。
以上海杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间。除了上海，北、广、深三个一线城市的租金都在持续下降。
自称“北漂”的小张对记者直言，一线城市租金下滑，对于买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”来说显然是利好消息，在一定程度上减轻了租金压力。
出租房源也随之增加，在安居客、58同城等网站上,无论是中介还是个人放盘的新增出租房源都不少，价格也降低了10%左右。
据悉,4月广州某中介集团新增可租房源仅比3月减少4.5%,若在往年,经历春节后的租赁旺季消耗后,市场上可供出租的房源数量是无法补充得那么快的。业内认为，3月的调控政策对二手市场的供需双方的操作行为皆作了限制,买卖市场受影响,间接刺激了住宅租赁市场的活跃。
楼市拐点或来临
调控政策对刚需置业、投资客、房企各有什么影响？
对于刚需购房者来说，首套购房的管制其实还是比较轻的，因为房价暴涨的态势确实被遏制了，建议近期可以积极入市；对于投资客来说，要考虑到类似限售等政策的影响，否则套现不成，反而被套。对于房企来说，交易会有所下滑，需要借这个机会不断调整营销策略，必要的时候要积极促销以回笼资金。
业内认为，“史上最严”调控政策透露出楼市拐点来临，当前密集调控后，对于调控效果的评估以及地方政府的调控责任等都会有系统的总结。大体上说，接下来会积极在增加供地等方面落实。对于市场交易疲软等态势，预计适当松绑也是完全有可能的。
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