[摘要] 近有不少人向小编询问卖房子的时候应该如何把握价格，在销售房屋时，定价应该是屋主关心的一件事情，销售价格的高低，直接决定了看房客户的数量、销售周期等。如果价格定低了，那么卖房的人吃亏，如果价格定高了，又没有人看。所以，房子卖多少钱，还真得仔细琢磨一下。
近有不少人向小编询问卖房子的时候应该如何把握价格，在销售房屋时，定价应该是屋主关心的一件事情，销售价格的高低，直接决定了看房客户的数量、销售周期等。如果价格定低了，那么卖房的人吃亏，如果价格定高了，又没有人看。所以，房子卖多少钱，还真得仔细琢磨一下。
小区价格和房屋价格
房子的价格主要是由两个部分影响的，一部分为小区价格，即房子所在小区的附加值，比如说近地铁、临公园、有学校等。小区的价格是一个基准线，在这个基础上，再去关注另一个部分——房屋价格。房屋价格与本房的基本属性相关，例如楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。
小区价格决定了房源价格的大范围，例如你所在的小区是个高档小区，均价是1-2万元每平方米，你非得卖5万元每平方米，那就难了。而小区价格是一个更为复杂的事情，且对于单个购房人来说，无法控制。
房屋的价格是则在小区价格基础上的细节调整，如果你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型，那价格就会高一些。
影响房屋价格的因素
在各个因素中，作为业主，首先会尽量将自己房子的优势找出来，那么哪些会是你房子的优势呢？
楼层：板楼好的楼层是在中间层，例如一共6层的板楼，那么3层就是较好的，其次是4层，而一层和顶层则价格会略微低一些（有自建或者露台的则价格会有所增加，不是因为楼层的原因，而是增加了配套）；若是高楼层的话，以开发商定价的原则来说，从次顶层向下，价格一般会逐层降低。
朝向：对于大多数的购房者来说，对房屋的朝向还是比较重视的，肯定是南北通透的（有的户型不是南北通透，但是朝南朝北都有窗户，这个朝向也是很吸引人的）。其次，大家可能会更喜欢朝向多的，比如说房子东、南、西三个朝向都有，那么它的采光时间较长，也会有吸引力。
得房率：房子买来是要住的，同样是80平方米的房子，一个使用面积70平方米，另一个使用面积65平方米，那么肯定个更有竞争力；而得房率这个指标，对购房者来说，没有太直观的感觉，只能感觉到这个房子空间大不大，而如果你能用准确的数字说明一下的话，会更有说服力。
一般来说，塔楼的公摊面积要大，得房率低，板楼的公摊面积小，得房率高一些。而有些房屋，因为年代较为久远，会出现实际使用面积大于房产证面积的情况，大多数人会按照房屋面积比较单价的高低，所以这类房源在销售的时候，好进行一下说明。
户型：针对户型，中国人讲究方正，户型方正的房子会比不方正的要好卖很多。有的户型进门有一个很长的通道，而这部分通常难以有效利用，就会造成有面积但是不实用的情况。
装修：对于很多房子来说，装修是一个四舍五入的概念，也就是说如果你的房子装修一般，那么跟没有装修是一样的，因为客户在购买完之后需要重新装修，所以简装的房子相当于没有装修；而如果你的装修保持的不错，还可以继续沿用，那么你的装修才会产生溢价；而如果是近一两年的装修，那么对于购房者来说，既节省了装修的费用和精力，也节省了装修后空置的时间，可以提前入住，而且因为居住了一段时间，装修材料的环保性上，会更加放心，这些都会对房价产生正向的贡献。
临街临地铁：如果你的房子临街，那么这个可能是你房源的一个减分项，因为会有噪音的污染。而距离地铁或公交车站在5-10内的步行，是好的距离，因为这个距离既不算远，又不会受到地铁运行的影响。
额外的附属：比如说一层带花园、顶层带露台等，这部分很多时候不是写在房产证上的，但是因为是你个人可以享受的，所以也会对房屋产生溢价。
还有什么定价技巧？
关注小区同类型房子的价格情况。出售房源时，小区内房源会分成两种情况：
一种是这个户型是的，没有其他人销售，那么你定价的自由度可以更高一些，因为没有房源会跟你形成直接的对比，只要你的房源价格不是太离谱，就很有可能成交。
另一种是这个户型的房源，或者是类似户型（反户型，相似户型）还有其他在售房源，那么你就需要关注相似房源的挂牌情况。如果你的房源是价格高的那套，那么肯定先销售掉的是同户型低价的那套房源。
定价低就好卖么？
在给房子定价时，要考虑客户的到手价：如果只凭借房子的售价是100万元这个信息是不能判断出房价的高低的，而如果知道了同小区的其他户型的房子，成交价才80万元，你马上会觉得这个房子可能贵了；而如果售价80万元的那套房子，虽然成交价格是80万元，可是会产生二十多万元的税费，而售价100万元的那套房子，基本没有税费，那你可能就会觉得100万元的那套房子更划算。
所以，当你要销售房屋的时候，好找一个房产经纪人来给你算一下详细的税费，因为交易是双方的事情，作为交易的另外一方“客户”来说，他们的选择肯定是自己花钱少的那套。
销售价格还与什么有关？
影响销售价格的，是你期望的销售周期。如果你的房屋报价是高于市场价值的，那么你需要等市场上低价的房源消化完毕后，才会到销售到你的房源；如果你的房屋报价是跟市场价值相当的，那么你的房子会成为很多人的备选方案之一；而如果你的报价是低于市场价格的，那么你的成交周期会非常快，因为你的房子会成为很多客户的。
每个人对“好”的认为都不同，对一个好房子的判断也是，所有的定价方案，都是一个统计学上的方案，每个人对各个因素的要求不同，对价格的敏感度也不相同，所以，所有的定价规则，都是给大家的一个参考策略：你的房价，你做主！
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