[摘要] 据悉，近日由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”在京举行，发布由中国社会科学院《中国住房发展报告》课题组完成的“中国住房2016中期报告”。
据悉，近日由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”在京举行，发布由中国社会科学院《中国住房发展报告》课题组完成的“中国住房2016中期报告”。报告预测，商品住房库存2016年上半年比2015年降低约0.5亿平方米，上半年房地产投资对GDP增长的贡献为0.37个百分点
报告指出，2016年以来，总体快速升温，5月份出现新的迹象。商品住宅平均销售价格增幅3月份为高。商品住房库存2016年上半年预计比2015年降低约0.5亿平方米。上半年房地产投资对GDP增长的贡献为0.37个百分点。5月份商品房累计销售、房地产投资同比增速出现了微幅收窄新迹象；先行指标大幅回升，除土地以外所有指标都已转正或快速增长，同时5月份增长幅度有所放缓；住房价格上升城市数量不断增多，城市间分化持续加剧。
报告认为，当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化所引起，波动分化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应，以及城市间市场联动和传染所导致的。目前有5个问题值得关注：一是空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存；二是潜在供给大幅增加，代表未来供给水平的住房新开工面积同比增速持续快速增长；三是价格大幅上涨波动，一、二线部分城市房价和地价呈现非理性上涨；四是房企面临信贷违约风险，企业资金来源松紧失当交替频繁。企业负债率创历史新高，三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险，资金供给的可持续性面临挑战；五是房地产投资后劲不足，未来经济下行压力依然较大。下半年尤其2017年宏观经济增长面临动力依然存在不足。
报告指出，2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入上升的周期，总体趋势尤其是2016年以来的变化趋势符合课题组2015年底利用华房指数做出的预测。其中，投资回升预测比较准确，价格增幅调整初步验证预测，有待进一步观察。
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下半年房地产市场七大预言 全方位预测市场
对房地产行业来说，2016年上半年可以说是近几年好的上半年。在接连政策宽松刺激之下，房地产开发投资增速历经23个月下滑后，今年一月份开始回升，4月份达到7.2%的高点，这样的结果也让中央政府长舒一口气。对企业来说，重要的销售指标也十分给力。1-5月份商品房销售面积同比增长33.2%，销售额同比增长50.7%（统计局公布），而从CRIC监测的40个重点城市来看，上半年商品住宅年销售同比增幅达到34%。销售回升之下，热点城市价格也节节攀升，房价、地价交替上涨，一二线城市地王井喷。从半年度的销售排行榜来看，标杆房企也收获的盆满钵满。前十强门槛超过500亿元，名万科达到1900亿元，而50强门槛也达到138亿元，和去年同期有了翻天覆地的变化。
行业半年考刚刚结束，今天不妨让我们对下半年的市场做一个全方位的预测。
一、政策总体保持平稳，仍可期待惊喜
从政策面总基调来看，“化解房地产库存，促进房地产持续健康发展”两个基本点不会动摇，因此政策保持当前宽松态势问题不大。而所谓惊喜，上半年给出的是首付降低、契税下调；下半年，不仅前期政策落实仍有文章可做，“个税抵扣房贷利息”的大招也可以拭目以待。
二、下半年销售先抑后扬，三季度有压力，四季度有转机
在经历上半年成交高峰后，6月份部分热点城市销售在高位有所下滑。随着7、8月销售传统淡季到来，以及前期需求过度透支、房价快速上涨导致观望情绪加大，三季度销售压力不小。但过去两年市场走势基本上都是三季度“抑”，四季度“扬”，相信今年也会重复历史，因此，对四季度还是要有所期待。
三、去库存效果逐步显现，但离总体目标任重道远
在销售显著增长之下，商品房库存持续走低，去库存在各个城市也都取得了一定效果。从统计局公布数据来看，自3月份以来待售面积连续三个月环比下滑。部分热点城市甚至出现“一房难求“，例如合肥、南京库存均不足300万平方米，消化周期不足3个月；而沈阳、大连、烟台等城市，虽然消化周期均有回落，但库存总量仍在高位，未来去化市场压力仍在。因此，对大多数城市来说，去库存还需积极推进。
数据来源：CRIC2016
四、房价总体稳中微升，部分城市可能出现补涨
房价是今年大家关注的点，而上半年一二线热点城市房价上升幅度也出乎大家意料，从目前情况来看，多数热点城市房价已经有了比较大涨幅，下半年继续保持这种上升态势难度较大，但由于地价快速上升的支撑，这些热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。另外，去年以来房价上升较慢的城市部分城市可能还会出现补涨，但幅度有限。
五、土地市场冰火两重天，热点城市地价可能出现波动
土地市场仍会延续上半年两极分化状态，从土地成交金额就可见一斑，上半年土地成交前十名的城市，其总成交金额占比超过82个城市的一半，相信这种状况还会延续下去。但由于地价上升速度远远超过房价，且此前频拿地王的央企受到舆论和高层的压力，进一步推高地价的可能性不大。另外，而地方政府也会出台相应控制地价的措施，例如增加土地供应、出台“限价令”等。
六、房企销售继续攀升，千亿企业将扩容至10家
下半年强者恒强的局面还会继续，百强企业还会进一步扩大其市场份额。从上半年的销售情况来看，第十强已经过了500亿元，按照以往经验和上下半年供货情况分析，在没有大意外的情况下，千亿企业至少达到10家。而万科今年也很有可能直接跳过3000亿元的门槛，创造4000亿元历史销售纪录。
七、万科事件扑朔迷离，但终仍会尘埃落定
其实难预测的还是万科的结局，我也猜不出结果会怎样，但我相信一定会出现一个多方妥协、且都能接受的结局，两败俱伤或者一家独赢的状况很难出现！
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