Chapter1.大理客栈，是心花怒放还是昙花一现？
自1994年四季客栈在大理开业以来，有些人因爱上大理的客栈，一次次如候鸟般回到大理。不断发展的各类客栈，创造了一种独特的大理客栈文化，大理客栈文化还在悄然间让大理旅游人部分抵达了一个梦想的目标——让大理从一个旅游观光地变成一个度假休闲地。
随着习大大走访、心花路放等影视剧的热映及大波明星度假、定居，媒体高曝光下的大理在2015年春节迎来了旅游业的井喷式爆发。环洱路堵成长龙，景区景点人满为患，客栈行业也迎来了前所未有的挑战，大理将近4000家客栈一房难求，客人露宿街头或车上过夜的情况普遍发生。
这也为我们抛出了一个问题，大理客栈繁荣，是心花怒放还是昙花一现？
2016年大理旅游旺季期间，客栈从流量、入住率、以及单房价依旧领跑的客栈民宿市场，但较之15年形势稍淡。淡季入住率少数达70%，多数客栈都在40%~60%间徘徊。
伴随而来的是大理环洱客栈老板正迎来行业“寒冬”
洱海资源保护费方案曝光
11月下旬，网曝云南省物价局和大理市正在拟定新的洱海资源保护费(下简称“保护费”)征收方案。
根据大理市政府主张的“方案一”，临海客栈收费高标准为每间每月2000元，这意味着，一家有10间一线海景房的客栈，每年要交的“保护费”高达24万元，可能占到营业收入的10%左右，超出一年纳税总和。而根据省物价局拟定的“方案二”，“保护费”标准为营业收入的2%。
据了解，两套方案，从去年9月比选至今仍无结论。
而与此同时客栈手续审批被冻结，导致一些客栈建了一半不得不陷入停工。
Chapter2.艰难：大理客栈不为人说的秘密
大理客栈以古城、才村、双廊、龙龛为代表，客栈发展较早，鱼龙混杂，品质参差不齐。经营现状呈现两个极端化；而马久邑、桃源、挖色一带发展较晚，整体规划较为高端，成本较高，在低入住率的淡季冲击较大。
客栈的生存环境，多少能够反映当地旅游业的一些现状。激烈的竞争之下，大理一些客栈经营者不得不谋求更多的利润空间，包括给客人推荐参团旅游线路，从中提成。而在大理，不少人因经营不善、房租上涨、特色、服务欠佳，导致生意冷清，很多客栈都打出了转让的广告。
走马观花的游客往往爱上这里淳朴的民风，但只有入了这行，才会发现大理客栈不为人知的另一面。
其一：与当地村民合同产权纠纷严重
在大理古城开客栈的老板一般有两种，一种为了情怀，一种为了赚钱。为情怀而来的大多是外省人，是为了追求一种叫做“大理”的生活方式而来，赚钱并不是他们的目的，这些大理的新居民要的是一份大城市无法给予的宁静。
另一种，为了赚钱的，则分为云南本地人和单纯的外来投资者。尤其是近几年，投机客、炒房大军云集大理，到处囤房捂盘，古城的房租在一两年时间里翻了数十倍，在转手和毁约之间，商业化造成的不良习性侵蚀着淳朴的民风。
其二：服务型人才稀缺导致客栈整体服务水平低
笔者曾参加当地客栈行业代表就大学生旅游实训基地建立座谈会。会上，每个客栈老板谈论到用人问题时，都表示对此颇为头疼。主要表现在人员流动性大，专业人才引进成本高、本地人普遍服务意识不到位，其中有代表在现场高呼：能遇到一个好的客栈管家，比捡到宝还开心。
其三：部门客栈低成本运营快钱模式
在市场竞争的冲击下，部分商家为图暴利，卖价1000以上元的海景房有些单间装修成本竟是不足20000的淘宝货。
其四：安全、环保隐患颇多
2009年前后，客栈行业大批兴建，但当时的基建和规划都跟不上，所有客栈和居民的生活污水都是直排洱海，及至2013年，环洱海的乡镇才铺设排污管道。
与此，当时建立的客栈多数无消防安全资格。
其五：无照经营
截止到目前，大理4000多家客栈70%未办理营业执照。
其六：装修无底洞
对于大多数来大理开客栈的老板来说，客栈装修成老板心底难言的痛。当地装修团队职业素质较低，普遍存在进度慢，三天打鱼两天晒网的现象，工期严重滞后。
Chapter3. 现阶段在大理开客栈的成本和前景
当下想在大理开客栈面临的选择主要有两种，种，租个毛坯房，自己装修。第二种，转让一家现成的。
租当地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照当下的行情，一般十二三个房间的年租是8万左右，这样前期投入5年租金40万左右，软装30+万，也就是说大概60到70万左右是可以开一家中低端的客栈。
这笔投资大概多久可以收回？
先说下半年淡季，满古城很多客栈的入住率也只有两成左右，也就是说这种客栈下半年大部分时间月入很难过万。
3月份到7月份暑期开始是一年中谈不上多旺的季节，客栈入住率徘徊在3成到5成，这段时间月入过万基本没大问题，上述时间在一年中基本占了十个月左右，总收入大概十万上下。
下面再来说说旺季，可以涨价的时间是五一十一春节这总共半个月左右时间，也就是说这些时间收入大概在三万到四万，另外7月15号到8月15号这一个月是除法定假期外的赚钱时间，虽难涨价但基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3万以上，全年取平均值乐观估计入账20万左右。
那这种客栈一年成本有多少呢？大致如下，水电宽带电话：15000左右，打扫房间阿姨：20000左右，客栈易损品更换垃圾袋牙具送洗床品等等杂项支出，年均也要万元左右。
这样算下来年余额也就是15万左右，按平均水平这只是前两年的成本。即使乐观情况下你4年左右收回成本，那这时客栈也将面临设备更新重新装修的情况，再投入又是数十万计。
Chapter4. 大理客栈发展为何进入颓势？
纵观大理目前客栈发展情况，有几个原因导致大理春节旺季较去年形势稍淡：
1、去年大理的几大利好背景，到今年基本失去推动力，因此市场部分收缩，大环境期待新的推力；
2、去年大理过年期间的过度火爆，拥堵和高房价体验不好，部分透支了市场；
3、替代市场西双版纳、腾冲的利好，对大理丽江的客源形成了分流，携程平台上版纳春节期间的预定超过了大理、丽江；
4、春节期间，从除夕到初三大理连续阴雨，导致来高原寻找阳光过年度假的潜在客户流失；
5、大理本地基础设施的硬伤，春节大面积的断电引起的退房事件，恶化了区域口碑；
6、过去一年大理区域客栈民宿增量太大，摊薄市场，客栈个体感官上对比强烈。
Chapter5. 大理客栈脱困之路
客栈需要什么附加值文化来吸引游客，在品质服务的竞争中生存下来？当市场大潮退去，回归理性的时候才知道谁在裸泳！
什么样的客栈用户愿意接受？
当乡村让越来越多的都市人接踵而至，民宿，迎来了它的黄金时代。未来的几年内，除去部分用户对高端酒店的需求，大理也必将迎来民宿时代！它代表了历史的传承和回归！
它主要以家庭院落为经营场所，是由单纯的住宿型逐步向食、宿、游、娱等多功能发展，异地风情浓郁，满足游客休闲度假体验的需要，还需要具有亲情特色的个性化服务特点。
什么样的客栈更容易形成品牌？
据调查，现今大理客栈相对入住率稳定的客栈客人主要分为回头客及网络预定。品牌营销的重要性不言而喻。
客栈品牌的塑造，应该是通过对文化的解读来提升其内里价值，是一个集审美性、独特性、价值性为一体的旅游吸引物。
什么样的客栈更容易存活，变成游客的旅游目的地?
客栈作为旅游中的一个重要元素，既能为游客们提供住宿服务，同时又是游客们感受当地文化，了解当地奇风异俗的不二选择。如果说前者是为了满足游客在旅游中基本的生存要求，那么后者则满足了游客更高层次的精神追求。它沉淀了当地的历史，是本地生活、民俗民风、精神面貌的一个缩影。
Chapter6. 从客栈开始体验大理
随着时间推移客源减少，会有越来越多新建房房东将房租租金合理化，也会有越来越多客栈经营者加入转让大军，同时促进古城客栈转让费用更加透明合理化。而自身，客栈应提升服务意识，规范服务；适度高端化，塑造客栈品牌；持续创新，提供个性化设施与服务；坚守当地文化，永保客栈之魂；完善管理、协调、疏导、宣传机制。
无论如何，这次洗牌之后，对于那些真正热爱客栈行业，真正愿意终老于苍山洱海的人们，大理仍然是一片充满阳光的热土，一路向西去大理，从客栈开始体验大理！
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